Son deficiencias estructurales, cuya reparación corresponde al casero:
– Las humedades y filtraciones de agua producidas por el mal estado de los elementos comunes del inmueble (STS, 5 de enero de 2006). En este caso, la reparación corresponde a la comunidad de propietarios, y al casero presionar a la misma para que las repare. El arrendador tiene la obligación de realizar los actos necesarios para que la comunidad repare elementso comunes (AP Madrid, Sección 14ª, 14-02-2006).
– Cuando no se repara correctamente un tejado y hay filtraciones de agua. Si el tejado -o la azotea – es elemento común de un inmueble, la solución es la dicha antes.
– Tuberías. El mal estado de las tuberías privativas debido al envejecimiento es responsabilidad del casero (SAP Valencia, 24-06-2005). Igual que la sustitución de una tubería de plomo por otra de cobre o de PVC (SAP Madrid, 11-01-2007). Si las tuberías son un elemento común de la vivienda la solución es la ya dicha.
Las humedades pueden llegar a ser causa de inhabitabilidad de la vivienda. Puede suponer, además, vivir en condiciones de insalubridad. Hay supuestos en que el inquilino puede vivir con el constante temor a un derrumbamiento (de producirse, el arrendador deberá indemnizarle, como dice la AP Málaga, Sección 7ª, 28-07-2011); o puede verse privado de una o más habitaciones de la vivienda. Pero el estado inhabitable de la vivienda no es justa causa de desocupación, sino que faculta al inquilino para ejercer sus derechos (AP Madrid, Sección 18ª, 31-10-2005).
Algunos casos se han calificado de mobbing inmobiliario; aquellos en los que el casero ha tenido una conducta omisiva, de no reparación de las humedades y filtraciones, con la finalidad de desalojar al arrendatario, al que habrá que indemnizar por daño moral (SAP Alicante, 7 de mayo de 2009). El daño moral es el dolor o sufrimiento o inquietud sufridos por el inquilino, cuantificados en dinero (STS, 09-12-2003).
El arrendatario es responsable
El inquilino es responsable de las humedades que se produzcan en la casa por condensación.
Las humedades por condensación se considera se producen por falta de ventilación de la vivienda arrendada, es decir: por mal uso del inmueble, por falta de mantenimiento, que incluye la ventilación de las estancias (STS, 29-02-2012; SAP Pontevedra, 16-01-2017; SAP Salamanca, 15-03-2005).
Aunque el problema de la condensación puede agravarse por la falta de aislamiento térmico del inmueble, esto no depende de la voluntad del arrendador, al que no puede responsabilizarse de la calidad de la construcción del edificio. (No nos engañemos; la eficiencia energética del parque español de viviendas es de una calidad ínfima.)
La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 21 de enero de 2019, en un litigio sobre la responsabilidad pecuniaria de un casero, admitió que una finca fue construida con unas características y con ellas fue alquilada una vivienda en la misma. Si las características técnicas de la vivienda exigían una mayor ventilación, era responsabilidad del arrendatario llevarla a cabo. El mismo argumento valdría en el caso del alquiler de un sótano o una planta baja con problemas de humedad. Pero el arrendatario no sería responsable de la problemas de humedades y hongos por capilaridad.
