¿En qué estado debe devolver la vivienda el inquilino cuando finaliza el contrato de alquiler?
La Ley de arrendamientos urbanos no lo dice.
Según el artículo 1561 del Código Civil, que se refiere al contrato de arrendamiento de cosas en general, el arrendatario debe devolver la finca en el estado en que la recibió, salvo el deterioro del tiempo o causa inevitable.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 10 de marzo de 2009 declaró que “todas las cosas, salvo que se les preste especial cuidado y mantenimiento, se deterioran con el paso del tiempo y agotan su vida útil, siendo su cambio y adaptación una consecuencia lógica no imputable al arrendatario, a quien no se le puede repercutir; debe devolverse la cosa como se recibió pero con el lógico deterioro del uso.”
La falta de regulación en la ley arrendaticia debería llevar a las partes a regularla en el contrato, pero no es así.
Es habitual que los contratos de alquiler de vivienda contengan una clausula en la que el inquilino reconoce recibir la vivienda a su satisfacción, pero raramente consta una estipulación que especifique el estado en la que debe devolverse. Ello conlleva que el arrendador, cuando finaliza el alquiler, pueda no devolver todo o parte de la fianza al arrendatario por entender que hay desperfectos en la vivienda o que no se le retorna en el estado en que la entregó.
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Para que haya un marco que aporte seguridad jurídica, los contratos de alquiler deben incluir un anexo con un inventario del estado en que se entrega la vivienda y las condiciones en que debe ser devuelta cuando finalice la relación arrendaticia, así como una relación de las obras y modificaciones que puede hacer el inquilino.
Por ejemplo, especificar de qué color están pintadas las paredes y si se pueden pintar de nuevo. Describir las instalaciones de luz, agua, gas y calefacción -si se adecuan a la normativa, la fecha de revisión y si se permite la colocación de otras (aire acondicionado)-, los electrodomésticos, las puertas, las ventanas, las terrazas y balcones (y dar o no permiso al inquilino para tener macetas o instalaciones no fijas en ellas) y los muebles. Clarificar qué se puede sustituir (persianas, cortinas, pavimento). Nunca estará de más incluir fotografías.
Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 10/12/2000, no hubiera sido posible sin una cláusula de devolución: «Recordemos que la arrendataria se obligaba en el contrato a devolver el piso a la finalización del contrato limpio, en las mismas condiciones en que lo recibió, recién pintado y con los suelos acuchillados y barnizados, y que la fianza prestada aseguraba esta obligación así como todas las averías y desperfectos que pudieran ocasionarse tanto por uso normal como anormal (…)la arrendadora tuvo que pintar varias paredes, rodapiés, radiadores y ventanas; emplastecer desperfectos; y acuchillar y barnizar la tarima; y el coste de todos estos trabajos de reparación absorbió el importe de la fianza entregada.»
