¿Se extingue un contrato de arrendamiento cuando el inmueble es objeto de una ejecución hipotecaria?
¿Puede el adjudicatario de la finca pedir el desahucio del arrendatario?
Hay que distinguir entre el arrendamiento para uso distinto de vivienda del de vivienda habitual.
En el alquiler para uso distinto de vivienda hay que distinguir entre los arriendos anteriores al 1 de enero de 1995, los llamados de renta antigua, y los de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994).
Y, en los de vivienda habitual, hay que distinguir:
- Los contratos de arrendamiento firmados entre el 6 de Junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.
- Los alquileres celebrados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante.
Porque la redacción del artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es distinta en ambos períodos. Y tiene distintas consecuencias.
- Aquellos contratos firmados antes del 1 de enero de 1995.
Contratos para uso distinto de vivienda sometidos a la LAU 1994
El Tribunal Supremo (TS), en la sentencia número 783/2021, de 15-11, recurso 2284/2021, casa una sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona.
Y dicta otra que acaba con cualquier discusión que pueda surgir en caso de enajenación forzosa por ejecución hipotecaria de un inmueble con un arrendamiento de uso distinto de vivienda.
Una empresa tenía alquilado un local de negocio a otra. La propietaria no pagaba la hipoteca. El local fue embargado, subastado y adjudicado a una entidad bancaria. Esta pidió el desahucio de la inquilina. El argumento era sencillo: quien se queda la propiedad de un local en una ejecución hipotecaria tiene derecho a que el contrato finalice. Da igual la fecha de celebracion del contrato.
El TS dice que, ante la ausencia de pacto expreso en el contrato y de inscripción registral anterior a la hipoteca ejecutada, se aplican los arts. 1571 y 1549 del Código Civil. Este último estipula que «con relación a terceros no surtirán efectos los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad». Así que se extingue el alquiler.
Considera el TS que no existe una norma para estos arrendamientos que conlleve la subrogación del adquirente en los derechos y obligaciones del arrendador en una enajenación forzosa de la finca, añadiendo que no se puede hacer una interpretación extensiva del art. 29 LAU.
Por consiguiente, se puede desahuciar al arrendatario por expiración del plazo contractual.
En similares términos se pronuncia la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 3 de noviembre de 2021. Incluso va más allá de lo que dice el TS, al considerar que un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda queda resuelto automáticamente tras la ejecución hipotecaria, sin que quepa notificar nada al arrendatario a efectos del ejercicio del derecho de retracto.
Alquileres de vivienda firmados entre el 6 de Junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019
El art. 13.1 LAU 1994 vigente en este período era el siguiente:
1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por (…) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria (…) quedará extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada”.
Si el contrato de alquiler de vivienda se ha firmado entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, y la vivienda sale a subasta por una ejecución hipotecaria, sea quien sea el adjudicatario, el contrato de arrendamiento se extingue. La única posibilidad de que el contrato siga vigente hasta el plazo que falte es que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la hipoteca. Lo que nunca sucede.
Con el contrato extinguido, los antiguos inquilinos dejan de tener la obligación de pagar la renta, y no pueden ser desahuciados por impago (Tribunal Supremo, sentencia de 4.11.2020), pero sí por expiración del arrendamiento.
Alquileres de vivienda celebrados a partir del 6 de marzo de 2019
El artículo 13.1 LAU 1994 vigente desde esta fecha es:
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por (..) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria (..) , el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente (..).
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.”
Es decir, el arrendatario de la vivienda tiene derecho a permanecer en ella si el contrato no ha durado 5 o 7 años, dependiendo de quien sea el arrendador, hasta que se cumpla dicho término. Si el plazo de duración pactada es mayor y ya han transcurrido los 5 o 7 años garantizados de duración que tiene el inquilino, el alquiler finaliza sin más. En ambos casos, salvo que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la hipoteca que se ejecuta.
Lo dicho es aplicable a los alquileres de vivienda firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013.
Alquileres de renta antigua
Tanto el Tribunal Supremo (sentencia de 9-5-1991) como el Tribunal Constitucional (sentencia de 16-1-1992) se inclinan por primar el contrato de alquiler firmado con posterioridad a la constitución de una hipoteca sobre la finca arrendada.
Estos arrendamientos están protegidos en caso de ejecución hipotecaria de la finca, tanto si están inscritos en el Registro de la Propiedad como si no, salvo:
- Que haya simulación del contrato de alquiler.
- Se pruebe que ha mediado fraude, dolo o confabulación entre arrendador y arrendatario.
- Cuando el arrendamiento haya causado un grave perjuicio económico al acreedor hipotecario, disminuyendo el valor de garantía o de subasta de la finca.
