Pese a que el Código Civil (CC en adelante) es un texto vigente hace más de 130 años (se publicó en la Gaceta de Madrid el día 25-07-1889) su interpretación todavía suscita controversias y sentencias del Tribunal Supremo.
Una de las más recientes es la interpretación que debe darse al artículo 1204 CC en los contratos de arrendamiento.
Este artículo dice: «Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles». El artículo 1203 permite modificar las obligaciones variando su objeto o sus condiciones principales, sustituyendo al deudor y subrogando a un tercero en los derechos del acreedor. No siempre por acuerdo de las partes.
Es muy frecuente que, en una relación duradera en el tiempo como un alquiler, se añadan anexos u otros documentos que adaptan el contrato a las circunstancias de cada momento. Pueden modificarse elementos objetivos, como la renta; subjetivos, como los sujetos intervinientes cuando hay una subrogación, o elementos secundarios, como las fianzas o los avales. El problema es que muchos de estos documentos no permiten determinar si la voluntad de las partes fue extinguir o modificar el contrato de alquiler.
Hay mucha diferencia entre extinguir un contrato de alquiler y modificarlo. La extinción puede conllevar la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario, como la prórroga forzosa en los alquileres de renta antigua.
El Tribunal Supremo ha resuelto en la sentencia 190/2021, de 31-3, cuando hay extinción y cuando modificación de un contrato que sigue vigente. Se trataba de decidir si una modificación contractual de objeto y renta comporta una novación extintiva o una simple modificación del contrato de alquiler.
El caso enjuiciado
En junio de 1975 se firma un contrato de alquiler, sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. El objeto era un estudio en la tercera planta de un edificio en Barcelona.
En noviembre de 2001 inquilino y casero firman un anexo a dicho contrato.
Se introducen las siguientes modificaciones:
- Objeto. Se sustituye el estudio de la tercera planta por una vivienda en la planta baja.
- La renta se incrementa bastante.
- Se autoriza al arrendatario a hacer las obras que quiera (dentro de un orden).
No hay manifestación alguna sobre el sometimiento o no del contrato a prórroga forzosa.
Con posterioridad a dichas modificaciones una sociedad mercantil adquirió el edificio entero. Por consiguiente, se subrogó en el contrato de arrendamiento de la vivienda de la planta baja.
Esta mercantil notificó la extinción del contrato por expiración de plazo al entender que el alquiler ya no estaba sometido al régimen de la prórroga forzosa sino a los plazos de la LAU de 1994: 5 años de duración mínima más 3 de prórroga. Partía de la base de que el contrato de 1975 se había extinguido y que el nuevo contrato se inició con el pacto novatorio en noviembre de 2001 y acabó en noviembre de 2009. Cuando se hizo la notificación de extinción en diciembre de 2017 el alquiler estaba en tácita reconducción, así que terminaba en enero de 2018.
El inquilino se opuso afirmando que el arriendo no había vencido al estar sujeto a prórroga forzosa. Ante tal negativa, la propiedad interpuso una demanda de desahucio por expiración de plazo contractual solicitando se declarara la extinción del contrato arrendaticio y se condenara al inquilino a desalojar la finca, al pago de la renta en concepto de indemnización, más los intereses y las costas.
Los fallos del Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial de Barcelona
El Juzgado de Primera Instancia 56 de Barcelona dictó una sentencia desestimatoria de la demanda.
Decidió que el contrato de arrendamiento de 1975 era el título de ocupación válido del inquilino. El anexo firmado en 2001 era una simple modificación de aquel y no excluía la norma imperativa del Decreto 4104/1964, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, por tanto, el arriendo continuaba sujeto a prórroga forzosa. Tampoco había finalizado el plazo de duración legal del alquiler que establece la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, especializada en arrendamientos urbanos, revocó la sentencia de primera instancia. Y dictó otra estimando el recurso de apelación presentado por la mercantil propietaria. Como veis, el Derecho no es una ciencia exacta.
Consideró que el contrato de alquiler de la vivienda de la planta baja no estaba sujeto a prórroga forzosa. Este beneficio legal se había perdido con la firma del documento novatorio de 8 de noviembre de 2001 que tenía, a juicio de la Sección, efectos extintivos, y no meramente modificativos, sobre el contrato de 1975. Por tanto, el arrendamiento estaba sometido al plazo de duración de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, plazo sobradamente finalizado, por lo que la notificación de no renovación del contrato de alquiler era válida y el arriendo se había extinguido, que era lo argumentado por la mercantil propietaria del inmueble.
La decisión del Tribunal se basaba en sentencias del Tribunal Supremo relativas a arrendamientos rústicos. Concretamente, las 841/2001, 975/2005 y 1120/2006, que, según los magistrados de la Audiencia eran aplicables a los arrendamientos de fincas urbanas.
La decisión del Tribunal Supremo la podéis leer en la segunda parte de este artículo. Pinchad aquí.
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