Este post es la segunda y última parte del artículo que con el mismo título podéis leer en este enlace.
En el caso que llegó al Tribunal Supremo se había firmado un contrato de alquiler de vivienda en 1975, sometido a la prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU 1964.
En 2001 hubo una novación. Un anexo al contrato por el que se cambiaba la vivienda alquilada por otra y se incrementaba la renta y. Posteriormente, hubo un cambio de propietario y arrendador. Este entendía que el contrato de 1975 se había extinguido a causa de la novación y ya no era de prórroga forzosa sino que estaba sometido a los plazos de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que ya se habían cumplido. El inquilino no quiso marcharse cuando el propietario le requirió para ello y el tema acabó en los tribunales.
La sentencia de primera instancia dio la razón al inquilino. La de la Audiencia Provincial al propietario.
Aquí examinaremos la respuesta que al problema planteado ha dado la sentencia del Tribunal Supremo 190/2021, de 31 de marzo, de la que fue ponente don Juan Mª Díaz Fraile. La sentencia interpreta la aplicación del artículo 1204 del Código Civil a los alquileres de fincas urbanas fallando a favor del inquilino
La sentencia del Tribunal Supremo
La cuestión, por lo menos para el Tribunal Supremo, es bastante simple.
La sentencia admite que el cambio de la vivienda que se alquila y el incremento de la renta que se pactan en 2001 afectan a las prestaciones esenciales del contrato de arrendamiento del artículo 1543 del Código Civil (CC en adelante). Esto es: la entrega de una cosa y el precio o renta del alquiler.
Sin embargo, ello no es suficiente para provocar una novación extintiva del contrato de 1975 al margen de la voluntad de las partes. Si los contratantes no deciden extinguir el contrato primitivo no hay novación extintiva, salvo que la novación sea incompatible con dicho contrato, dado que la novación objetiva constituye una de las modalidades de los acuerdos modificativos novatorios. Es una consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1203 CC (sentencias del Alto Tribunal de 04-03-2006, y 261/2020, de 08-06).
la sentencia incluye los siguientes argumentos
- El contenido del anexo de noviembre de 2001. El carácter modificativo, y no extintivo, del acuerdo se manifiesta de forma inequívoca en el anexo cuando dice «ambas partes acuerdan modificar el objeto del presente contrato» refiriéndose al de 1975, al que se identifica con el número que consta en el efecto timbrado del mismo.
- Interpretación de las novaciones. Si no fuera clara la intención de las partes de modificar o extinguir el contrato, dice el Tribunal Supremo que prevalece el efecto modificativo. Este criterio se corresponde con el de mayor reciprocidad de intereses propio de los contratos onerosos del artículo 1289 CC. Es decir: la prestación de una parte obedece a otra prestación de la contraparte. Resultaría chocante que el inquilino aceptara una elevación sustancial de la renta y perdiera la duración vitalicia de su alquiler sin contraprestación del arrendador.
- Renuncia a la prórroga forzosa. La renuncia a la prórroga forzosa por un inquilino de renta antigua debe ser, según constante y pacífica jurisprudencia, «clara, terminante e inequívoca», lo que no sucede en este caso. Además, la renuncia de derechos debe interpretarse siempre restrictivamente (artículo 6.2 CC y sentencia del Tribunal Supremo 697/2014).
Por consiguiente, dice la sentencia del Tribunal Supremo: «la calificación más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes, según resulta de las reglas hermenéuticas y legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975». El alquiler sigue sujeto a la LAU de 1964 y al sistema de prórroga forzosa de su artículo 57.
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