Una de las entradas más vistas en este blog es esta en la que explico el funcionamiento de la Llei 11/2020, que limita la renta del alquiler en algunas ciudades de Cataluña.
Ley, por cierto, recurrida por el Gobierno ante el Tribunal Constitucional, que admitió a trámite el recurso poco antes de publicarse este post, octubre de 2021.
La limitación del precio del alquiler tuvo muchas críticas. Una de ellas es que el texto es el resultado de una negociación entre el Govern de la Generalitat y el Sindicat de Llogateres (sindicato de inquilinas), excluyendo al resto del sector inmobiliario.
En el despacho he tenido muchas consultas de pequeños propietarios que se han mostrado preocupados y cabreados por una limitación de la renta del alquiler que afecta a sus bolsillos. Uno de ellos me dijo que los caseros no tienen por qué subvencionar el arriendo a sus inquilinos. Estoy de acuerdo. Y también entiendo la queja de los inquilinos que tienen que destinar una parte demasiado importante de sus magros ingresos a pagar la renta. Pero, de momento, es lo que hay.
Muchos propietarios me preguntan cómo pueden cobrar más de renta que el precio que marca el índice de referencia.
Precio superior al índice de referencia por condiciones especiales de la vivienda
Las partes pueden acordar (repito: acordar) aumentar un 5% como máximo el precio del índice de referencia que corresponda a la vivienda a alquilar si concurren 3 ó más de las siguientes circunstancias. Como veréis, algunas son de interpretación clara y otras son demasiado genéricas.
Las circunstancias son las siguientes:
- Ascensor.
- Plaza de aparcamiento.
- Que la vivienda esté amueblada. ¿Debe estarlo totalmente, cual habitación de hotel? ¿Basta con los electrodomésticos?
- Que haya sistema de calefacción o refrigeración. ¿En toda la vivienda, o basta un aparato de aire acondicionado?
- Que tenga zonas comunitarias de uso compartido: jardines, terrado.
- Piscina comunitaria o equipamientos análogos, que entiendo podría ser un gimnasio. Esto solo ocurre en kos edificios de alto standing.
- Que el edificio tenga conserje.
- Que tenga vistas especiales. ¿Qué son vistas especiales? ¿Vista a la Sagrada Familia, al mar, a la montaña?
Puede parecer extraño que no se pueda aumentar la renta en función de la orientación del inmueble. Debe ser porque un piso orientado hacia el sur o el sureste en Barcelona tiene mucho más sol y luz que uno orientado a septentrión que, por contra, es más fresco en verano (lo digo con conocimiento de causa).
Precio superior al índice de referencia por obras realizadas en la vivienda
El arrendador de una vivienda puede proponer – lo cual supone la aceptación del inquilino, un acuerdo – un aumento de la renta inicial del contrato sin el límite del precio de referencia de la vivienda si dentro del último año ha realizado obras en la vivienda que mejoren su habitabilidad, seguridad, confort o eficiencia energética.
El incremento del precio debe basarse en el capital invertido y en la obra hecha, según lo establecido en la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos.
Elevación de la renta por realización de obras de mejora en la vivienda
La realización de obras de mejora en la vivienda permite al casero, una vez transcurrido el período mínimo legal de duración del contrato de alquiler, incrementar la renta sin el límite del precio de referencia de la vivienda. Siempre que la ley continúe vigente, lo que me parece poco plausible.
No tienen la consideración de obras de mejora:
- Las necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda o del edificio.
- Las exigibles para el funcionamiento, la reparación o la seguridad de los elementos que integren la vivienda.
El incremento de la renta debe notificarse al arrendatario. En la notificación hay que identificar el coste de la obra y restar los gastos que no tengan la consideración de obras de mejora.
