Supongamos que la junta de la comunidad de propietarios acuerda autorizar expresamente al administrador para que pueda representarla en un juicio. Y supongamos también que el acta que documenta dicho acuerdo está firmada por el presidente y el administrador. ¿Tiene éste facultades plenas para representar a la comunidad en lugar del presidente?
La respuesta es no. El artículo 13.3 de la Ley de propiedad horizontal establece que el presidente de la comunidad es el legal representante de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
Pero hay un excepción. El artículo 21.1 de la misma Ley faculta al administrador de fincas a representar a la comunidad, previo acuerdo de la junta de propietarios, en la reclamación de deudas a los propietarios morosos en el procedimiento monitorio. El administrador puede solicitar el monitorio (Audiencia de Las Palmas, Sec 4ª, 17-6-2013), pero no puede representar a la comunidad en el juicio verbal tras la oposición del deudor (Audiencia Provincial de Almeria, Sec 1ª, 20-9-2012).
Aunque la jurisprudencia no es del todo unánime sobre la representación en juicio del administrador. La Audiencia de Málaga, 10-2-1999, consideró que el administrador puede ejercitar acciones judiciales por acuerdo de la junta siempre que su poder de representación no sea revocado. La Audiencia Provincial de Toledo, Sec 1ª, 7-11-2002, niega legitimación al administrador para actuar en nombre de la comunidad en un proceso declarativo ordinario. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, de marzo de 2017, no admite que la comunidad pueda apoderar al administrador para que éste otorgue poder notarial para pleitos en favor de abogados y procuradores.
En Catalunya no se aplica la Ley de Propiedad Horizontal sino la legislación sobre propiedad horizontal contenida en el Libro V del Codi civil de Catalunya. El presidente de la comunidad representa a la comunidad judicial y extrajudicialmente (artículo 553-16.1.b.). No está previsto que el administrador represente a la comunidad en juicio o fuera de él en ningún caso.
Funciones
El artículo 553-18 del Codi civil de Catalunya establece sus funciones, que son básicamente las mismas que establece el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. A saber:
- Adoptar las medidas convenientes y realizar los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
- Velar por que los propietarios cumplan sus obligaciones como tales.
- Preparar las cuentas anuales y el presupuesto.
- Ejecutar los acuerdos de la junta y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
- Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, dando cuenta al presidente.
- Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.
Y otras:
- Asesorar a la comunidad, interpretando y aplicando la legislación.
- Dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros.
- Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca.
- Llevar la contabilidad (Audiencia de Almeria, 25-10-2013). Seguimiento de impagados y morosos.
- Tramitar las ayudas y subvenciones a las que se tenga derecho en caso de obras de rehabilitación, reparación y mantenimiento.
- Custodiar los libros de actas.
- Mediar entre propietarios e inquilinos, entre propietarios y Administraciones públicas y entre los componentes de la comunidad.
- Autorizar y pagar reparaciones ordinarias y urgentes en elementos comunes (Audiencia de Navarra, 26-11-2004).
- Puede contratar en nombre de la comunidad autorizado por ésta (Audiencia de Madrid, Sec 25ª, 27-2-2015).
- Requerir intimando al cese de una actividad molesta (Audiencia Provincial de Álava, Sec 1ª, 21-4-2000).
- Emitir certificados (Audiencia de Alicante, 4-2-2009).
Pero no está autorizado a hacer lo la ley no permite o no le delegan los órganos de la comunidad:
- No puede convocar la junta de propietarios salvo autorización del presidente (Audiencia de Zaragoza, Sec 4ª, 19-10-2015).
- Ni suspender la ejecución de un acuerdo (Audiencia de Baleares, 24-2-2004).
Nombramiento y cese
El nombramiento, renovación y cese del administrador deben ser acordados por la junta de propietarios, ante la cual responde de su actuación, por mayoría simple (Audiencia de Málaga 04-05-2006, Audiencia de Cantabria, Sec 1ª, 8-11-2004). Salvo pacto en contrario el nombramiento es por anualidades (Audiencia de Madrid, Sec 13ª, 23-11-2009).
El administrador de fincas es un mandatario de la comunidad. No es un contrato de arrendamiento de servicios (Tribunal Supremo, 14-3-1986, y Audiencia de Málaga, Sec 4ª, 19-11-2009). Es un mandato en el que prima la confianza que inspira la persona que se contrata, por lo que ambas partes pueden desistir del contrato antes del vencimiento. El desistimiento de uno de los contratantes da derecho al otro a una indemnización por daños y perjuicios, salvo que haya justa causa (Tribunal Supremo, 3-3-1998; Audiencia de Málaga, 16-03-2004). Hay justa causa en una actuación negligente o un incumplimiento de sus obligaciones. Así, se le puede cesar por redactar las actas con defectos importantes, por no asistir a las juntas, no legalizar las actas, no reclamar las deudas a los morosos y no respetar las instrucciones que reciba de la comunidad y de los órganos rectores de la misma.
El criterio de la Audiencia Provincial de Madrid es que para destituir al administrador no es necesario un incumplimiento de obligaciones en los términos del artículo 1.124 del Código Civil. Basta con que la comunidad pierda la confianza en él por su actuación.
Quien puede ser administrador
Si no ejerce el cargo un cualquier propietario, debe desempeñarlo una personas física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida. Puede ejercerlo una empresa (Audiencia de Huesca, Sec 1ª, 22-11-2011) y un bufete de abogados (Audiencia de Valencia, Sec 8ª, 22-2-2011).
Hay discrepancia en los tribunales sobre si debe estar colegiado en uno de los colegios de administradores de fincas. También en si hay delito de intrusismo si se ejerce como administrador sin estar colegiado. Hay delito, dice el Tribunal Constitucional en la sentencia de la Sala Primera de 14-3–1994; no hay delito según la Audiencia Provincial de Madrid, Sec 15ª, 18-5-2005, y la de Barcelona, Sec 8ª, 4-5-2004, porque no están en peligro bienes de máxima relevancia constitucional.
Responsabilidad
El administrador es responsable civil directo ante la comunidad por su actuación como tal. Ejemplos:
- Se condena a un administrador a indemnizar a la comunidad por no pagar los impuestos y ser ésta multada por la Agencia Tributaria.
- También debe indemnizar a la comunidad por no cobrar ésta las subvenciones al no solicitar las ayudas para la instalación del ascensor (Audiencia Provincial de Madrid, Sec 13ª, 19-11-2013).
- Debe indemnizar por emisión de cheques sin gastos autorizados que los justificasen y por no realizar los pagos debidos a unos pintores disponiendo del dinero para ello (Audiencia de Baleares, Sec 5ª, 12-1-2012). Se puede cometer un delito de apropiación indebida si se destinan fondos de la comunidad a otros fines (Audiencia de Madrid, Sec 17ª, 14-2-2012).
- Es responsable de presentar las cuentas anuales , de que estas cuadren y de presentar la relación de propietarios morosos (Audiencia Provincial de Madrid, Sec 13ª, 24-2-2012).
- Debe devolver toda la documentación a la comunidad cuando deja de ser su administrador (Audiencia de Madrid, Sec 12ª, 30-10-2012). No puede reclamar honorarios debidos tras el cese si no la devuelve.
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