En los arrendamientos de vivienda son gastos generales los dedicados al adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda o a sus accesorios (garaje, trastero). Los que se pueden individualizar mediante aparatos contadores – suministros de agua, luz, gas -, siempre los paga el arrendatario, salvo pacto en contrario.
El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue:
- Si el piso está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. Se refiere a gastos ordinarios – luz de la escalera y el ascensor, el coste de la portería o conserje -, nunca a los extraordinarios: obras en la fachada o en las cubiertas, instalación o cambio del ascensor. Éstos los paga siempre el arrendador. ¿Por qué? Porque el inquilino sólo debe pagar por los servicios que recibe durante la ocupación de la casa.
- En caso de que el piso esté en un inmueble cuyo régimen no sea la propiedad horizontal los gastos serán los que tenga asignada la vivienda en función de su superficie. Es el caso de un edificio propiedad de una sola persona, física o jurídica (propiedad vertical), o de una comunidad de bienes (propiedad indivisa).
Arrendador y arrendatario pueden pactar que dichos gastos sean a cargo de éste último. El impago es causa de desahucio. Si en el contrato no se dice nada los gastos generales los pagará el arrendador. El contrato debe concretar la suma de los gastos a la fecha de la firma. Son nulas y se tienen por no puestas las cláusulas genéricas que establezcan que se pagarán los gastos generales del inmueble. En tal caso el arrendador no podrá cobrar nada por este concepto, ni desahuciar por su impago.
Por otro lado, el contrato entre el inquilino y el arrendador no vincula a la comunidad de propietarios. El arrendador debe los gastos comunes a la comunidad con independencia de que el arrendatario se los abone o no.
El aumento de los gastos
Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por gastos comunes sólo podrá incrementarse por acuerdo de las partes anualmente. Esto implica que sólo puede aumentar la suma si se pacta en el contrato – algo que los arrendadores casi siempre olvidan. (Actualmente, en muchos alquileres de vivienda en Barcelona los gastos de comunidad no se cobran. La renta ya es lo suficientemente alta). No es válido aplicar el sistema de aumento que se aplica a la renta.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece una limitación a este incremento: nunca se puede aumentar en un porcentaje superior al doble de aquel en que se incremente la renta. Este es el único caso en el que la Ley de Arrendamientos Urbanos limita la cuantía de una cantidad que debe pagar el arrendatario.
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