Un número no menor de estos clientes son propietarios de pisos bajos o locales de negocio. Algunas veces se ven en la obligación de pagar mucho dinero por servicios que no usan. El más caro: el ascensor.
El régimen jurídico de la propiedad horizontal es de carácter civil. Los promotores de los edificios pueden introducir en el título constitutivo de dicho régimen normas para repartir gastos entre los propietarios. También pueden exonerar de pagar ciertos servicios a algunos de ellos. Lo permiten los artículos 553-11-1.d) y 553-45.2 CCCat. Normalmente son los propietarios, precisamente, de locales y pisos bajos.
Lo dispuesto en los siguientes estatutos es un ejemplo bastante común.
- El portal, vestíbulo de entrada, caja de escalera, terrado, patios interiores y de ventilación serán elementos comunes de todas las entidades del edificio, las cuales concurrirán a los gastos de utilización y conservación.
- Los locales de la planta baja, mientras no tengan acceso por el vestíbulo de entrada, no participaran en los gastos del portal, vestíbulo de entrada y gastos de escalera, elementos comunes del edificio referidos en la norma anterior, ni en sus reparaciones de conservación, mantenimiento, alumbrado, limpieza, etc.»
El límite de la exención de no contribuir al sostenimiento del inmueble
Ahora bien ¿Quedan los locales del edificio con estos estatutos exentos de cualquier contribución económica al mantenimiento del inmueble? ¿Hay un límite en la no participación en los gastos en los elementos comunes del inmueble?
En el edificio regido por estos estatutos se tuvo que aprobar una reforma de la escalera, ya que había grietas profundas en las losas, trozos de pavimento levantado y deficiencias en las paredes que afectaban la estructura del edificio. La comunidad aprobó el presupuesto y que las obras las pagarían todos los propietarios según su cuota de participación. Los propietarios de los locales, invocando los estatutos, llevaron el caso a los tribunales.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia 42 como la Sección 1ª de la Audiencia de Barcelona desestimaron la demanda. La Audiencia dijo que «debe diferenciarse diametralmente la contribución de los gastos que afectan al mantenimiento ordinario del edificio … de los gastos extraordinarios que, además, afectan a la propia seguridad de la finca… Siendo la reforma estructural de la escalera una obra de carácter extraordinario que excede de su mera conservación o mantenimiento afectando a la seguridad del edificio, su coste debe repercutirse entre todos los propietarios sin excepción».
Hay que distinguir entre gastos ordinarios y gastos extraordinarios. Los primeros son los que se incluyen en el presupuesto anual y se pagan con la cuota mensual (o trimestral). Los segundos son aquellos que no forman parte del normal mantenimiento de la finca, y se pagan con derramas también llamadas extraordinarias.
Los propietarios demandantes llevaron el pleito hasta el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya. La Sección 1ª dictó la sentencia 12/2012, de 2 de febrero. Y dijo que la contribución a los gastos de reparaciones u otros trabajos en la estructura de un edificio en régimen de propiedad horizontal va a cargo de todos los propietarios aunque en el título constitutivo o en los estatutos exista una cláusula que exima de pagar gastos comunitarios.
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No puede alegar la #Comunidad de propietarios causa de fuerza mayor en el colapso de la arqueta comunitaria por las lluvias caídas: no acredita el mantenimiento de dicho elemento. #derecho #Justicia
AP #Barcelona , Sec. 4.ª, 21-2-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) July 12, 2023
No es nulo ni lesivo el acuerdo que decide compensar la derrama aprobada con el saldo positivo que cada comunero pudiera tener por sus aportaciones previas a la #Comunidad de propietarios
AP #Barcelona , Sec. 11.ª, 29-4-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022