Instalar un ascensor en un edificio es un gasto importante del que muchos vecinos quieren librarse. Algunos porque compraron su piso sin ascensor y ya les va bien así; otros porque no lo usarán o no lo necesitan, como los propietarios del primer piso, o porque la inversión no compensa el aumento del valor de la vivienda. O, simplemente, porque no pueden. Por contra, el propietario de un ático con terraza en un quinto piso verá muy incrementado su precio de venta o alquiler con un ascensor. Y la anciana con problemas de movilidad podrá salir a la calle.
Los propietarios más reacios a la instalación del ascensor son los de los locales de negocio. Les da igual que haya ascensor porque ni lo usan ni lo necesitan para su actividad. El valor del local tampoco depende del ascensor. Pero como los locales son los elementos privativos más grandes, los de mayor cuota de participación, también son los que tienen que pagar más. Así que no es extraño que la jurisprudencia sobre exoneración de gastos se refiera básicamente a los locales de negocio. Sus propietarios son los que han litigado más para no pagar los ascensores.
Me parece importante hacer una aclaración para entender este artículo. Muchos clientes me preguntan qué dice la ley sobre tal o cual punto. Pues resulta que la ley no lo regula todo. La propiedad horizontal es un régimen especial de comunidad de bienes en la que hay normas obligatorias y dispositivas. Cada comunidad de propietarios tiene la potestad de autorregularse mediante estatutos. Como veréis los estatutos comunitarios son muy importantes en el tema de los ascensores.
La exoneración de gastos en los estatutos
Hay bastantes sentencias del Tribunal Supremo sobre exoneración de gastos y ascensores. Las más recientes son las de 28-2-2017; 17-11-2016; 10-2-2014 y 3-10-2013.
Estas sentencias se refieren:
- Al local de negocio que no tiene acceso desde el portal. Sólo se entra y sale de él desde la calle.
- Que en los estatutos está exonerado de contribuir a los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento del ascensor. O bien de contribuir, en general, a los gastos de la escalera.
Con tales estatutos el propietarios exento lo estará, no sólo del coste de mantenimiento del ascensor, sino también de su reforma o sustitución. Lo mismo es aplicable a otros aparatos que facilitan el acceso al inmueble, como las plataformas salvaescaleras,.
La existencia de una cláusula exoneratoria de gastos está prevista en el artículo 553-11.2.b del Código civil catalán. Dice que son validas las cláusulas que eximen a determinados propietarios de elementos privativos de pagar los gastos de conservación de elementos comunes concretos: portal, escalera, ascensores. Pero la falta de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar sus gastos salvo estipulación estatutaria (artículo 553-45-2).
La comunidad de propietarios no podrá obligar a los locales exentos a pagar lo que no deben, salvo reforma de estatutos. Y sin una cláusula de exención los propietarios de locales deberán pagar unos gastos de los que no obtienen ningún beneficio. Para reformar o redactar unos estatutos la mayoría necesaria es la de 4/5 partes de propietarios y cuotas (artículo 553-26.2.a, Código civil de Cataluña).
Es nulo el acuerdo comunitario que obliga a los comuneros eximidos de gastos a sufragar la sustitución del ascensor; también el que les impone pagar el coste de bajar el ascensor a cota cero o subirlo al ático.
La bajada de ascensor a cota 0 debe considerarse gasto de instalación de ascensor ex novo y no de mantenimiento, por lo que los locales quedan obligados a contribuir al gasto de dichas obras
AP La Rioja, Sec. 1.ª, 29-7-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
La instalación del ascensor en un edificio que no disponía de él
El criterio del Tribunal Supremo expuesto cambia cuando se trata de instalar un ascensor donde no lo había.
En tal caso, y aunque existan estatutos que eximan a los propietarios de locales de ciertos gastos, el Alto Tribunal considera que todos deben contribuir a los costes de la instalación del ascensor o de plataformas salvaescaleras cuando sean necesarias para la habitabilidad del edificio. ¿Cuándo son necesarias para la habitabilidad del edificio? No queda claro. Pero creo que no puede limitarse a situaciones en las que el ascensor sea exigible porque en el inmueble vivan personas mayores o discapacitadas.
Además el Tribunal Supremo sostiene su argumento en dos puntos muy discutibles:
- El ascensor redunda en beneficio de todos los vecinos sin excepción. Seguro que los propietarios de locales y viviendas de los bajos no están de acuerdo.
- Incrementa el valor de los pisos y de la finca en su conjunto.
Pero de unos más que de otros. Por ello el Tribunal Supremo admite que se pueda acordar por mayoría simple que los gastos de instalación de un ascensor no se paguen por coeficiente, sino que cada planta pague según su altura y que los locales no paguen nada (sentencias de 23-12-2014, 7-11-2011 y 18-2-2008).
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AP #girona , Sec. 1.ª, 73/2022, de 1-2
Los comuneros exentos en los estatutos de la #Comunidad de propietarios de los gastos ordinarios de #ascensor también lo están de los extraordinarios, como su modernización, porque no se ha probado que los usen y así debe interpretarse— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) February 9, 2023
