Si hay un tema verdaderamente complejo en los alquileres de fincas urbanas es el de las obras y reparaciones. Para ser más precisos, quien los paga.
La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre:
A) Las obras de conservación de la vivienda que son a cargo del arrendador. Hay una excepción: que los desperfectos sean imputables al inquilino. Hay que tener en cuenta que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el inquilino recibe el piso en buen estado salvo prueba en contrario; y que el 1563 le hace responsable de los deterioros en la finca, excepto que pruebe que no tuvo culpa en ellos. El inquilino no es responsable de las averías producidas por el uso y el desgaste de las cosas.
B) Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Son los gastos ordinarios producidos en la casa por su uso continuado y no indispensables para que ésta siga siendo la vivienda del inquilino.
Hasta aquí la teoría.
El problema empieza cuando hay que dilucidar de qué tipo es la obra o reparación en cuestión. Esto se plantea con frecuencia al finalizar el contrato de alquiler. El inquilino quiere cobrar gastos que entiende debería haber pagado la propiedad; el arrendador pretende cobrar de la fianza los desperfectos que ha encontrado en la vivienda. El conflicto suele acabar en un litigio judicial. Quien escribe estas líneas paga sus facturas con ellos.
La casuística es infinita. Hay muchas sentencias sobre obras y reparaciones; y libros sobre ellas.
En este post examinaremos algunas sentencias sobre desacuerdos en desperfectos, sustituciones y obras en el cuarto de baño.
Hay responsabilidad del arrendador
Es el caso de la falta de obras de mantenimiento en el desagüe del baño que origina taponamientos, charcos de agua y humedades en el piso inferior (Audiencia de La Coruña, Sec. 5ª, 21.4.2016).
Cuando la boya de la cisterna del servicio funciona mal por vieja su sustitución es una obra de conservación, aunque el coste sea muy pequeño.
La Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, 21.4.2016, no admitió que se restara de la fianza el dinero de la reparación de los desperfectos en un espejo, la rotura de unas encimeras de mármol y unas humedades; tuvo que pagarlas el arrendador. El tribunal llegó a la conclusión a través de informes periciales. El dictamen de peritos es muy importante para los arrendatarios pues la ley les hace responsables de los deterioros, presunción «iuris tantum«que admite prueba en contrario.
Otra sentencia de la misma Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona, de 10.3.2009, decide que el mal estado del alicatado del baño, con ausencia de azulejos y humedades, excede del concepto de pequeñas reparaciones. Corresponde al arrendador la obra por ser de conservación.
Una sentencia de la Audiencia de Madrid, Sec. 13ª, 17.1.2013, decide que no hay responsabilidad del arrendatario cuando no se acredita que el daño en la cisterna del retrete se debe a su mal uso; entonces es un desgaste por el simple uso. Tampoco se puede cobrar de la fianza.
El peritaje sirve para cobrar a los inquilinos la reposición de las instalaciones del lavabo, que se considera un uso negligente, una utilización fuera de lo normal. Los arrendatarios admitieron el uso abusivo. La broma les costó más de 8.000 euros (AP Vizcaya, 2.7.2009).
Hay responsabilidad del arrendatario
La responsabilidad del arrendatario suele justificarse con facturas que presenta la propiedad de la finca. Las facturas son una prueba esencial para demostrar, no sólo que hay desperfectos, sino también su coste. Aún así, no toda factura presentada en un litigio se cobrará al inquilino, porque sólo se le pueden cobrar desperfectos.
En Pontevedra el arrendador pretendió que el inquilino pagará la pintura y los trabajos de carpintería y electricidad del piso, lo que la Sección 6ª de la Audiencia, sentencia de 31.10.2011, desestimó. Consideró que después de un alquiler de 7 años un piso antiguo debía ser pintado de nuevo. Los trabajos de carpintería y de instalación eléctrica eran de reforma, no de reparación: un enriquecimiento injusto. Sí eran reparaciones el arreglo de la cisterna, cambiar los grifos, instalar el inodoro y desatascar la bañera.
La Audiencia de Navarra dictó en 2004 y 2010 sendas sentencias en las que condenaba a los inquilinos a pagar desperfectos. En la primera, de la Sección 3ª, el arrendatario es responsable de los daños por las fugas de agua de la cisterna de un inodoro viejo. Aunque en principio debería ser responsable el arrendador, pues la sustitución de un inodoro no se puede exigir al inquilino, éste es culpable por no haber avisado a la propiedad de la necesidad de repararlo (artículo 1559 del Código Civil). En la segunda, Sección 1ª, los arrendatarios son responsables de los daños por las fugas de agua en la ducha porque la mampara no cerraba bien, ya por un mal uso ya por no cerrar bien de inicio y no avisar al arrendador.
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No tiene derecho la arrendataria al reembolso de las #OBRAS de conservación asumidas por no comunicar previamente a la arrendadora la necesidad de llevarlas a cabo ni su realización, estando incluso indeterminado su importe
AP A Coruña, Sec. 5.ª, 4-4-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) July 17, 2023
