El 25 de mayo de este año se promulgó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
Escribí algunos artículos pensando que los resultados electorales de julio conllevarían una derogación de esta ley. Se suponía que iba a ganar el PP.
Ahora, septiembre de 2023, parece que la ley por el derecho a la vivienda va a seguir vigente. El nuevo gobierno tendrá los mismos apoyos que el anterior.
Así que voy a seguir escribiendo artículos sobre esta norma. Ya veremos cuales son sus efectos.
El concepto de gran tenedor
En la Ley por el derecho a la vivienda se define el gran tenedor como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial. Se excluyen garajes y trasteros.
Las CC.AA. pueden rebajar la cifra de 10 inmuebles a solo 5 en entornos de mercado residencial tensionado. Esto es lo que ha pedido la Generalitat – gobernada por ERC, uno de los impulsores de la ley.
Sin embargo, este concepto de gran tenedor es más complejo de lo que parece. ¿Qué significa ser titular? ¿Tener el pleno dominio de una finca es lo mismo que ser el nudo propietario? ¿O el usufructuario? La titularidad ¿es catastral o registral?
Por ello, los jueces de primera instancia de Barcelona se han puesto de acuerdo en la manera de computar quién es gran tenedor.
El criterio de los jueces de Barcelona
Los jueces de primera instancia de Barcelona aprobaron, en una junta de 29 de junio pasado, unos Criterios Orientadores para la aplicación de la Ley por el derecho a la vivienda. Los criterios no son obligatorios, pero expresan el parecer de la mayoría de magistrados.
Algunos se refieren a quien debe considerarse gran tenedor de inmuebles.
Son los siguientes:
1. Computarán las titularidades de derechos reales que conllevan por sí solas la facultad de uso y disfrute del inmueble, o la posibilidad de hacer actos de administración ordinaria sobre el mismo. No se equipara la titularidad con la plena propiedad del inmueble.
Se incluirán:
- El usufructo.
- En las titularidades compartidas se incluirán en el cómputo las propiedades de una parte alícuota superior al 50%.
Para hacer el cálculo de los 1.500 metros cuadrados se seguirá por analogía lo dispuesto en el artículo 5.9.d) de la Ley (catalana) 24/2015.
2. Para contar el número de inmuebles computarán aquellas fincas identificadas en el Registro de la Propiedad, aunque físicamente estén divididas en varios departamentos y siempre que sean susceptibles, total o parcialmente, de un uso residencial. Se da un sentido registral y no catastral ni físico al concepto de uso residencial del artículo 3.k) de la Ley.
En el caso de una finca registral que consista en un edificio compuesto de varias viviendas, bastará con que exista una parte susceptible de ser destinada a vivienda para que se incluya en el cómputo, aunque contará como un único inmueble.
Si no entiendo mal la interpretación, para determinar el número de inmuebles computa igual una finca registral compuesta de un inmueble con 8 pisos que un sólo piso.
3. El entorno geográfico para hacer el cómputo de titularidad de 10 o más fincas es la totalidad del territorio español, dado que la ley es de ámbito estatal. Es el mismo criterio de la Ley catalana, norma en la que se inspira la Ley por el derecho a la vivienda.
Cuando deba hacerse el cómputo con la referencia que resulte de la declaración de entorno de mercado residencial tensionado (5 o más inmuebles urbanos) se computarán solo los ubicados en dicho entorno.
4. Para que el casero demandante pueda acreditar que no es un gran tenedor, el certificado del Registro de la Propiedad que acompañe la demanda no puede ser un certificado de este, que no existe. Bastará aportar una relación de inmuebles extraída de una nota del servicio de índices del Registro.
Por otro lado, la Agència de l’Habitatge de Catalunya i el Institut Català del Sòl son considerados grandes tenedores a los efectos de la Disposición Transitoria Tercera y la Disposición Final Quinta la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
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— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 9, 2023
Ya ha varios recursos ante el TC contra la Ley 12/24, por el #Derecho a la #vivienda https://t.co/gHNz4QVywE
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) September 27, 2023
