Es habitual que el arrendador de un local comercial, o de un alquiler para uso distinto de vivienda de una nave o un almacén, incluya en el contrato locativo que el arrendatario de la finca deba pagar, como cantidades asimiladas a la renta:
- El importe del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
- Tasas municipales de vado.
- Los gastos de la comunidad de propietarios.
Yo siempre incluyo la repercusión de IBI, otros impuestos y gastos comunitarios en los contratos de arrendamiento que redacto para propietarios de inmuebles. Esto no tiene mayor problema, los inquilinos lo aceptan.
Lo que quizás no esté tan claro es si está repercusión está o no gravada con el Impuesto del Valor Añadido (IVA). El propietario de la finca no paga IVA por los gastos comunes, ni por el IBI, ni por ningún impuesto.
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La Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos V2890-16, de 22 de junio de 2016, dice que si, que está gravada con el IVA la repercusión al arrendatario del IBI, los gastos de comunidad y cualquier otro impuesto, como las tasas por vados y de recogida de basuras, que pague el propietario del inmueble.
La base legal está en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Se trata de una norma de Derecho tributario público, que no puede obviarse por acuerdo de casero y arrendatario.
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La base imponible (la suma total de dinero que se grava con el IVA) de la renta del alquiler, dice la Resolución:
- «está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas (como las Administraciones públicas), incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias a la misma».
- En relación con la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (no se aplica a los arriendos de vivienda habitual), la Dirección General de Tributos en sus Resoluciones de 7 de febrero, 13 de marzo y 2 de junio de 1986, dijo: «se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma».
Además, se cobrarán con IVA al arrendatario las repercusiones por obras (en alquileres de locales de renta antigua especialmente) y por suministros energéticos, siempre que no los pague el inquilino directamente.
En consecuencia, los gastos de basuras, comunidad de propietarios, IBI y por el suministro de agua y luz, tasas, etcétera, que el arrendador traslade al arrendatario como una parte más por la contraprestación de la cesión del inmueble, formarán parte de la base imponible de la factura del contrato de alquiler. El tipo de IVA aplicable es el más alto: 21%.
Por otra parte, el arrendador deberá emitir las mencionadas facturas con un 19% de retención del I.R.P.F., que el arrendatario deberá ingresar en Hacienda.
