El Diccionario de la Real Academia de la Lengua define el verbo notificar como «Dar noticia de algo o hacerlo saber con propósito cierto». Decir algo con un fin concreto.
Las comunicaciones y notificaciones entre las partes son muy importantes en cualquier relación contractual. Obviamente, también en los contratos de alquiler, y en las comunidades de propietarios – que tienen algunas características que las acercan a un contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos contiene muchos supuestos en los que inquilinos y caseros deben notificarse asuntos que les conciernen. Pero no hay ninguna especialidad en la LAU: rige la libertad de pactos, de tal forma que las comunicaciones deberán dirigirse donde decidan las partes.
De ahí que sea muy importante que en el contrato de arrendamiento figure uno o más domicilios para notificaciones. No sólo un domicilio físico. Una dirección de correo electrónico es un domicilio para notificaciones, como lo es un número de teléfono móvil para enviar SMS o WhatsApp, e incluso – aunque un poco vintage y para quien aún lo tenga – un número de fax. Y hay que tener muy en cuenta que quien emite la notificación debe probar cuándo la ha enviado, cuál es el contenido de la comunicación – debe ser fehaciente – y que el destinatario la ha recibido.
Lo importante de la notificación es la consecuencia jurídica que de la misma se deriva. Por ejemplo, de que se comunique al casero en tiempo y forma el fallecimiento del inquilino depende la subrogación en el contrato de alquiler de la vivienda de quien tiene derecho a ella (artículo 16).
Más ejemplos de notificaciones en la LAU:
1.- El casero debe notificar que necesita la vivienda para sí o algún miembro de su familia (art. 9).
2.- Los inquilinos deben comunicar su voluntad de desistir del contrato (art. 11). Sin desistimiento el abandono de la vivienda no implica el fin del contrato. El casero debe notificar su decisión de finalizar o no prorrogar el contrato locativo.
3.- También hay comunicaciones en los supuestos de desistimiento unilateral del cónyuge arrendatario, y en los de separación y divorcio de los inquilinos (arts 12 y 15).
4.- El casero debe comunicar al arrendatario el aumento de la renta (arts. 18 y 19), y el de la fianza (art. 36). No hay aumento de renta sin notificación, y sólo la hay a partir de la notificación.
5.- Los inquilinos deben comunicar al arrendador la necesidad de hacer obras para conservar la finca en condiciones de habitabilidad (art. 21). La consecuencia de no hacerlo es que los inquilinos serán responsables de los daños que se produzcan si no lo hacen.
6.- El casero deberá comunicar al inquilino su intención de vender el inmueble si éste tiene derecho de tanteo.
Consecuencias de que el destinatario no reciba la notificación
La notificación debe enviarse al domicilio físico o tecnológico que figure en el contrato de alquiler. A partir de ahí, la cuestión es cuales son las consecuencias de que el destinatario no reciba la notificación en el domicilio para notificaciones previsto.
La cuestión está resuelta en la jurisprudencia de los tribunales para el supuesto de que el casero envíe una comunicación al inquilino vía burofax que este, por su culpa, no recepciona: la comunicación es válida y produce sus efectos como si la hubiere recibido el destinatario. La consecuencia es la misma si es el arrendatario el que envía una comunicación que el casero, por culpa o negligencia, no recibe. Entre otras, tenemos las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, de 13-12-2007, y Sección 18ª, de 4-12-2007.
Las sentencias de la Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, de 18-7-2007 y 22-2-2008, se refieren al supuesto más habitual: el empleado de correos deja un aviso al inquilino para que vaya a buscar el burofax a la oficina de correos. Pese a que hay 30 días de plazo para recoger el burofax el arrendatario no aparece por allí. (Se parte de la base de que el servicio de correos funciona bien.)
Obviamente, la comunicación hecha al domicilio previsto debe ser válida y producir sus efectos. El arrendador cumple remitiendo una notificación al domicilio para notificaciones, o a uno de los domicilios previstos en el contrato, que llega a su destino. Lo demás lo tiene que hacer el inquilino. De lo contrario, las comunicaciones entre las partes serían imposibles.
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Resolución del contrato de #alquiler por expiración del plazo, al considerarse válidos los burofaxes enviados por la arrendadora comunicando su voluntad extintiva, aunque no fueran recogidos por la arrendataria
AP #Lleida , Sec. 2.ª, 21-9-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 16, 2022
