Los pisos y los locales ubicados en un edificio de vecinos son de propiedad privada, son elementos privativos.
Pueden ser:
- Todos propiedad de una sola persona, en cuyo caso estamos ante una propiedad vertical.
- Pertenecer a diferentes propietarios, lo que constituye una propiedad horizontal o comunidad de propietarios.
La propiedad privada no es un derecho absoluto sobre lo que es de uno, sino que tiene limitaciones. El propietario de un bosque no puede talarlo porque es suyo; el bosque tiene un valor paisajístico y ecológico y la tala afectaría a toda la sociedad.
El propietario de una vivienda, una plaza de parking, un local o una oficina tiene su derecho de propiedad limitado por leyes urbanísticas y administrativas y, si el edificio es una comunidad de propietarios, por las normas jurídicas civiles sobre propiedad horizontal. Además, estas últimas permiten a cada comunidad de propietarios tener sus propias normas: los estatutos y los reglamentos de régimen interior, que son un contrato que obliga a todos los propietarios.
Los estatutos pueden delimitar el derecho de propiedad de los elementos privativos de dos maneras: restringiendo sus posibilidades de uso, como la prohibición de dedicar las viviendas a apartamentos turísticos o los locales a negocios de hostelería. O, al contrario, pueden no limitar los destinos posibles de los elementos privativos a la vez que confieren a sus titulares un amplio derecho de uso sobre los elementos comunes del inmueble, lo que afectará al resto de propietarios de una u otra manera. De esto último trataremos en este post a partir de unos estatutos concretos y reales.
En general, estos estatutos los redactan los promotores del inmueble a su legítima conveniencia. Los sucesivos propietarios se los encuentran hechos.
Que los sucesivos propietarios se encuentren los estatutos hechos, estatutos que les obligan, me lleva como abogado especialista en inmuebles a recomendar a quien quiera comprar una vivienda o un local a que consulte el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio. Sabrá lo que puede hacer o no con su propiedad, y a lo que se expone. Puedo ayudarle a obtenerlo en muy poco tiempo.
Ejemplo de unos estatutos que benefician a unos propietarios y perjudican a otros
Los estatutos de esta comunidad de propietarios confieren una amplia posibilidad de uso de los elementos comunes del inmueble a los propietarios y arrendatarios de los locales, que tienen plena libertad para dedicarlos a cualquier uso.
El primer párrafo de los estatutos dice:
«Los propietarios de locales comerciales, actuales o resultantes en el futuro por subdivisión o agrupación de éstos, podrán destinarlos a cualquier tipo de actividad comercial autorizada por las Ordenanzas Municipales en cada momento vigentes, así como montar y decorar sus accesos y vitrinas al exterior e instalar rótulos y anuncios, incluso luminosos, en la totalidad de las fachadas exteriores alusivos a la actividad comercial desarrollada, debiendo no obstante hacerlo de manera decorosa y sin menoscabo de la arquitectura y estética del edificio».
Que no haya limitación alguna en la actividad que se puede desarrollar en los locales aumenta su valor económico y la posibilidad de arrendarlos. Podéis leer en este enlace un artículo en el que explico los problemas que pueden afrontar los propietarios de locales cuando quieren cambiar la actividad o el destino de los mismos. Toda referencia a autorizaciones administrativas es superflua.
En el segundo párrafo los titulares de los locales están autorizados a
- Instalar chimeneas o conducciones para extracción de aire, humos o gases y para sistemas de climatización.
- Pasar las tuberías y canalizaciones necesarias para ello a través de los patios interiores hasta la azotea del edificio. Con la condición de que sea técnicamente sea posible y se obtengan los correspondientes permisos administrativos.
- Instalar en la cubierta del inmueble la maquinaria y los elementos accesorios necesarios para los sistemas de extracción y climatización.
Estos estatutos son muy ventajosos para los locales. Hasta tal punto que dos de ellos los ocupan multinacionales estadounidenses del fast food. Yo aconsejaría a cualquiera que los comprara o alquilara. Pero para los propietarios e inquilinos de los pisos pueden ser un problema. Por ejemplo:
- Olores.
- Ruidos de las máquinas.
- Tuberías.
- Gente entrando y saliendo constantemente de los locales.
- Reuniones de riders.
Este artículo tiene una segunda parte. La podeis leer pinchando en este enlace.
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Debe retirarse el rótulo que invade una parte de la fachada cuando en los estatutos no se permite sobrepasar la altura del local en la colocación de dichos elementos
AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 29-6-2022— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) January 17, 2023
La modificación de los estatutos de la #Comunidad de propietarios del #edificio de #viviendas según el cual se establece una limitación de usos determinados con la mayoría de 4/5 partes para actividades diferentes a la vivienda, no se considera desproporcionada
DGDEJ, 9-11-2021— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
