Como dije en el primer artículo sobre los impuestos que paga el arrendador de inmuebles, la Hacienda Pública es el socio común de todos los que ingresamos dinero por una actividad económica, un empleo o un patrimonio. Además, es un socio privilegiado. En las leyes tributarias establece las normas de cálculo de su participación en la sociedad.
Este post trata de cómo calcular la deuda del arrendador para tributar por los ingresos de sus alquileres por rendimiento del capital inmobiliario en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La distinción entre estos rendimientos y los rendimientos por actividades económicas se explicaron en el citado primer artículo. Podéis leerlo pinchando aquí.
Los arrendadores que tributan por rendimientos del capital inmobiliario pagan IRPF por sus ingresos netos. El rendimiento neto se calcula con esta fórmula:
- Ingresos íntegros del capital inmobiliario – gastos necesarios para obtener los ingresos – amortizaciones deducibles = rendimientos netos del capital inmobiliario.
La base imponible del impuesto sobre la que se calculará la cuota tributaria con esta:
- Rendimientos netos del capital inmobiliario – reducciones = base imponible.
Los rendimientos íntegros del capital inmobiliario son el importe total de los ingresos que percibe el arrendador por alquilar sus inmuebles (artículo 22 Ley 35/2006, del IRPF). Incluye la renta, los gastos de comunidad y el IBI repercutidos, y los suministros.
No son ingresos las cantidades percibidas como IVA o Impuesto General Indirecto Canario. Estas sumas las percibe el arrendador para ingresarlas en la Agencia Tributaria. Es decir: actúa como recaudador de impuestos.
Deducciones: los gastos necesarios para obtener los ingresos
A los rendimientos íntegros se restan los gastos necesarios para obtener los ingresos. Los encontramos en los artículos 23 LIRPF y 13 del reglamento del IRPF.
Sin ánimo de citarlos todos, son los siguientes:
- Los intereses de los capitales ajenos – préstamos – invertidos en la adquisición del inmueble o de su uso y disfrute, y los gastos de financiación, reparación y conservación de la finca – el pintado del piso, la sustitución de radiadores, persianas, puertas. Estos conceptos no pueden exceder el importe del rendimiento íntegro obtenido. El exceso se puede reducir en los 4 años siguientes.
- Tributos y recargos no estatales: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Tasas y recargos estatales. Las multas (las sanciones) no pueden deducirse.
- Los saldos de dudoso cobro en las condiciones fijadas por el reglamento RD 439/2007.
- El importe pagado por las primas de contratos de seguro.
- Las sumas pagadas por servicios y suministros.
- Cantidades devengadas por terceros: administración, vigilancia, portería.
- Los gastos ocasionados por la formalización de alquileres, cesiones, constitución de derechos. Aquí entrarían los honorarios de abogados, notarios e inmobiliarias.
Deducciones: las amortizaciones
También son deducibles de los rendimientos íntegros las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y los bienes muebles cedidos con el mismo (artículo 23.1.b) LIRPF). Los porcentajes aplicables están en el artículo 14 del reglamento.
En el caso de los edificios puede deducirse un 3% anual del valor de adquisición de los mismos o, si la suma es mayor, el 3% del valor catastral. Cuando no se es propietario del inmueble sino que se es titular de un derecho real en cosa ajena – usufructo, uso y habitación, servidumbre, superficie -, la cifra de amortización dependerá de la duración de tal derecho. Si es de duración determinada la que resulte de dividir el coste de adquisición entre el número de años de duración del mismo; si es vitalicio el resultado de aplicar al coste de adquisición el 3% anual.
El rendimiento neto del capital, las reducciones y la base imponible
De la resta de las deducciones a los ingresos por los alquileres obtenemos el rendimiento neto del capital inmobiliario. Éste puede ser negativo. En tal caso también la base imponible del impuesto será negativa.
Si el rendimiento neto del capital es positivo se podrán aplicar las reducciones previstas en la ley. Las reducciones sólo pueden aplicarse si se han reflejado en la autoliquidación del IRPF del arrendador. El resultado de restar las reducciones al rendimiento neto es la base imponible del impuesto. A la base imponible hay que sumar una ficción jurídica: las imputaciones de rentas. Es una cantidad no percibida que se considera cobrada cuando se dan las circunstancias del articulo 85 LIRPF .
Las reducciones son de dos tipos:
- Para compensar el carácter irregular de la renta cobrada. Se reducirá en un 30 % el rendimiento neto que corresponda a ingresos con un periodo de generación superior a dos años siempre que se imputen a un único periodo impositivo y se califiquen en el RIRPF como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. En el caso de alquileres de fincas urbanas son los importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio y las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
- Aquellas que pretenden incentivar el alquiler con destino a vivienda habitual. La única reducción vigente en julio de 2018 es la del 60% del rendimiento neto positivo calculado y declarado. El 1 de junio de 2015 se suprimió la reducción del 100% cuando el inquilino era menor de 30 años y tenía un máximo de ingresos.
La administración tributaria no admite que el alquiler de una vivienda por parte de una empresa o persona jurídica para que la ocupen sus empleados comporte dicha reducción para el arrendador. El Poder Judicial opina lo contrario. Hay varias sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia de Madrid, Galicia, Baleares y Cataluña. De la última son las sentencias de 17-7-2013 y 21-2-2014.
La reducción no se puede aplicar cuando se arrienda una vivienda por temporada. Es el criterio del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), vocalía 12.ª, resolución de 8 de marzo de 2018.
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