Como ya he explicado en este blog, el Código Civil manda al arrendatario:
- Utilizar la finca arrendada con «la diligencia propia de un buen padre de familia».
- Destinarla al uso pactado, y no a otro.
- Devolverla al arrendador, cuando acaba el alquiler, en el mismo estado en que la recibió. Con dos excepciones. La primera, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. La segunda, que los daños no sean imputables al arrendatario. La ley presume que el inquilino recibe la finca en buen estado si el contrato no dice otra cosa. El deber de conservación se extiende a las plantas de terrazas y jardines.
Por consiguiente, el arrendatario es responsable ante su casero por los desperfectos que haya en el inmueble cuando termine el alquiler.
Por ello, no siempre se devuelve la fianza. Y, curiosamente, muchos arrendadores no reclaman a sus inquilinos los desperfectos causados. Ni siquiera mediante demandas reconvencionales cuando estos les piden la devolución de aquella.
Además de esta responsabilidad, el arrendatario puede tener otra deuda con el arrendador si este no puede alquilar el inmueble durante un período de tiempo por los desperfectos existentes en la finca. Es la indemnización por lucro cesante.
El lucro cesante
El lucro cesante es un daño patrimonial. Consiste en la pérdida de una ganancia legítima por parte de alguien como consecuencia del daño, pérdida que no se habría producido si el evento dañino no se hubiera producido.
Para el arrendador, es la pérdida de la renta de otro inquilino como consecuencia de la actuación del arrendatario.
Este lucro cesante está previsto con carácter general en el art. 1106 del Código Civil como parte de la indemnización por daños y perjuicios, que comprende el valor de la pérdida sufrida más la ganancia dejada de obtener.
Dice el Tribunal Supremo (TS), sentencia 221/2012, de 9 de abril: «..la economia actual (…) impone reconocer la importancia no sólo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas…»
El problema del lucro cesante es la prueba de su existencia. Dice el TS en la misma sentencia que la prueba «..exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma) en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que ha dejado de obtener una ganancia futura..»
La suma del lucro cesante: «…debe fijarse su cuantía (…) mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado….». Solo puede hablarse de lucro cesante cuando se prueba que se han dejado de obtener unas ganancias concretas, que no han de ser dudosas, desde la presunción de cómo habrían pasado las cosas si el suceso dañoso no hubierase producido.
La indemnización por lucro cesante no es inncompatible con las cláusulas penales.
Sentencias que estiman la existencia de lucro cesante
La sentencia 273/2011 de la Audiencia de Alicante, Sección 9ª, de 15 de junio, condenó al arrendatario que había causado daños en un local de negocio a pagar las rentas de los meses durante los cuales hubo que hacer obras en el mismo. Las obras impidieron que se alquilara.
El juez de primera instancia no consideró acreditado el lucro cesante. No fueron de la misma opinión los magistrado de la Audiencia. La sentencia dice que «..de los presupuestos y facturas aportados se deduce que el local precisaba importantes reparaciones tras el abandono por parte del arrendatario, lo que sin duda lo hacía inadecuado para su arrendamiento (….) resultando por ello razonable pensar que, al menos, hasta la subsanación de los desperfectos y faltas el local no estaría otra vez disponible….»
También estima la demanda de lucro cesante del propietario de una vivienda que tuvo que ser objeto de ciertas reparaciones la sentencia de la AP de Barcelona, Sección 17ª, de 26-02-2021.
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