Antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 1 de enero de 1995, los contratos de alquiler eran vitalicios y el incremento de la renta estaba limitado por el Índice de Precios al Consumo (IPC). El inquilino gozaba de estabilidad en el alquiler y el arrendador tenía garantizado un aumento de la renta, aunque limitado. Lo único que se sometía a la ley de la oferta y la demanda era la renta inicial del arriendo.
A partir de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor el 6 de junio de 2013 los contratos de alquiler son de corta duración: 3 años más una prórroga de 1 año, facultativa para el arrendador. Los artículos 17 y 18 de la LAU establecen las reglas que determinan la renta que paga el inquilino y su actualización durante el alquiler.
Después de estos 4 años el inquilino se enfrenta a un nuevo contrato, en el mismo piso o en otro y, en consecuencia, a una nueva renta, totalmente sometida a las reglas del mercado libre. Si hay más demanda que oferta de vivienda de alquiler el precio aumentará. Si hay mucha diferencia entre demanda y oferta las rentas se incrementarán mucho en poco tiempo hasta el punto de quedar fuera del alcance de los bolsillos de la mayoría de arrendatarios porque crecen más que los salarios.
Y no hay que olvidar que la mayoría de nuevos inquilinos son jóvenes.
Es lo que sucede en Barcelona y su área metropolitana, y en todas las ciudades españolas. De ahí la proliferación de alquileres de pisos compartidos y del alquiler de vivienda por habitaciones.
Y por ello la Generalitat de Cataluña se ha puesto las pilas para intentar limitar las rentas con la creación del índice de precios de alquiler o «ïndex de referència de preus de lloguer», aprobado por la Orden GAH 142/2017.
La Generalitat no se ha inventado nada. Los índices funcionan en algunas partes de Europa desde hace mucho. Os dejo el enlace a un artículo de El Periódico de junio de 2017 en el que se explica la experiencia de Berlín: «Barcelona se mira en el espejo de Berlín y París para contener el alza del alquiler«.
El índice de precios del alquiler
El índice se ha elaborado con datos estadísticos de 200.000 contratos de alquiler de vivienda de toda Catalunya registrados en el Incasòl en los últimos tres años.
Se calcula el precio por metro cuadrado de una vivienda a partir de su ubicación, superficie, eficiencia energética, altura, antigüedad; también se tiene en cuenta si dispone de aparcamiento y ascensor y está amueblada. No tiene en cuenta otros factores: si tiene terraza o balcón, su orientación (los pisos soleados son más caros), y si es exterior o interior.
En la fecha de publicación de este post lo aplican 27 municipios:
- Barcelona, Badalona y Santa Coloma de Gramenet.
- En el Baix Llobregat: L’Hospitalet, Cornellà, Sant Boi y Castelldefels.
- Municipios del Vallès: Cerdanyola, Granollers, Mollet, Rubí, Sant Cugat, Sabadell y Terrassa.
- Otros municipios de la provincia de Barcelona: Mataró, Manresa, Igualada, Vic y Vilanova i La Geltrú.
- En la provincia de Girona: Blanes, Girona, Figueres y Olot.
- Tarragona, Tortosa, Reus.
- Lleida.
No deja de ser extraño que unas ciudades lo adopten y otras no. Sant Adrià del Besòs no tiene índice cuando es un pequeño municipio encajonado entre Barcelona, Badalona y Santa Coloma de Gramenet, que sí lo tienen.
Es evidente que su eficacia para contener la tendencia alcista de las rentas va a ser muy limitada. El gobierno catalán y los ayuntamientos deberán adoptar medidas dentro de sus competencias para que los arrendadores lo apliquen. Por ejemplo, rebajas en el tramo autonómico del IRPF y del Impuesto de Sociedades y desgravaciones fiscales por reformas, bonificaciones en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Si tenéis una vivienda alquilada, o pretendéis alquilarla, podéis consultar los precios de referencia en este enlace: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/
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Yo he calculado la renta que según el índice corresponde a mi piso si lo alquilara: 15,09 €/metro cuadrado. No es real. Se puede alquilar por 20 euros/metro cuadrado sin problemas.
