El inquilino de una vivienda es el poseedor de la misma. Debe devolver la finca al casero en el mismo estado en que lo recibió (art. 1561 del Código Civil).
Por consiguiente, es responsable de los daños que se ocasionen en el inmueble y los muebles arrendados con él. Sin embargo, queda exonerado de los deterioros que presente la finca sin que tenga culpa en ellos (art. 1563 del Código Civil). La prueba de la falta de culpa (o negligencia) recae en el arrendatario.
En consecuencia, el inquilino no será responsable de los deterioros experimentados por el simple paso del tiempo, siempre que se hubiera usado lo alquilado según su destino u objeto pactado, prueba que también recae en él. Lo dicen las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1980 y 9 de marzo de 1964.
En consecuencia, el arrendador no podrá reclamar por los daños y desperfectos, ni cobrarselos de la fianza.
Obviamente, el tiempo que haya durado el alquiler va a tener una importancia decisiva. El desgaste de un parquet no será el mismo en un arriendo que haya durado 6 meses que en otro que haya durado 20 años.
Como es comprensible, es muy difícil establecer, en abstracto, qué tipo de desperfectos son debidos al paso del tiempo. Hay que estar al caso concreto, pero las sentencias de los tribunales ofrecen una serie de ejemplos que hay a tener en cuenta.
La lista sería inacabable.
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Así que voy a citar sólo algunos, encontrados en sentencias de Audiencias Provinciales (AP). La sentencia de cada AP se indica como SAP:
– La degradación de la encimera de aglomerado de madera de la cocina (SAP Murcia, 10-06-2011). Pero no la rotura, que sería responsabilidad del inquilino por no responder al paso del tiempo, salvo que pueda probarse lo contrario.
-Unas manchas en el sofá, siempre que se eliminen con productos de limpieza y que pueden considerarse propias del uso durante 4 años (SAP Murcia, 10-06-2011). También habría que tener en cuenta los años que tenía el sofá en cuestión.
– Cuando los electrodomésticos agotan su vida útil y hay que sustituirlos (SAP Murcia, 10-06-2011, y SAP Madrid, 25-10-2011). La sustitución corresponde al casero.
– Pequeñas rozaduras en las paredes.
– Los agujeros para colgar cuadros, como dice la doctrina de la Sección 4ª de la AP de Barcelona, que considera que el inquilino tiene derecho a decorar la casa a su gusto, siempre que no se prohíba hacer agujeros en el contrato. La SAP Orense, 07-02-2001, acota que «los agujeros no deben ser excesivos». La SAP Baleares, de 05-01-2017, dice que la «realización de agujeros para colgar estanterías, cuadros u objetos decorativos» forma parte del uso habitual y cotidiano del objeto arrendado.
– Algo de suciedad en un concreto rincón del suelo y del inodoro (SAP Murcia, 10-06-2011).
– La limpieza de la vivienda, una vez finalizado el contrato locativo y antes de ser arrendada a otros inquilinos, corresponde al casero. Siempre que el arrendatario haya entregado la finca en unas condiciones de limpieza aceptables (SAP Valladolid, 26-06-2018).
– La reparación del suelo de la vivienda por ralladas, cuando el defecto es puntual y concreto, lo que puede considerarse derivado del uso normal (SAP Cantabria, 04-09-2018). Si las ralladas en un parquet las ha hecho un gato no cabe entender que hay un uso normal; tampoco si las ralladas se producen a consecuencia de mover muebles. Entonces la responsabilidad por los desperfectos recaerá en el inquilino.
– El inquilino no está obligado a dejar el piso recién pintado, salvo que se hubiere pactado así en el contrato (SAP Baleares, 05-01-2017). Puede cambiar el color de la puntura de una habitación (SAP Orense, 07-02-2001). La Sección 4ª de la AP de Barcelona sigue el mismo criterio.
– Si hay un jardín las obligaciones del inquilino respecto a la conservación de la vivienda se extienden al mismo, salvo pacto expreso en contrario (SAP Madrid, 02-10-2005) – o que el jardín pertenezca a la comunidad de propietarios.
#alquiler Procede condenar a la arrendataria al pago de los daños y reparaciones causados por su negligencia, no por los derivados del desgaste por el uso ordinario de la #finca
AP #Badajoz ,#Merida , Secc. 3ª, 8-10-2021
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) June 2, 2022
