El contrato de alquiler de vivienda o para uso distinto de vivienda es un acuerdo por el que una parte, arrendador o casero, da a otra, arrendatario o inquilino, el goce y uso de una finca por tiempo determinado y precio cierto. En este post trataremos este último punto: el precio, que en los arrendamientos se llama renta, regulada en los artículos 17 a 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La primera obligación del inquilino es el pago de la renta. Hasta el punto de que basta el retraso en el pago del alquiler del piso un solo día en un mes para echar al inquilino a través del proceso verbal de desahucio por impago.
¿Cómo echar al inquilino que no paga? Léelo aquí.
Sólo hay una excepción en la obligación del pago de la renta: que se pague por una Vivienda de Protección Oficial (VPO) una renta superior a la legalmente permitida. Entonces la renta es nula y obliga a las partes a acomodarla a la ley aplicable (Tribunal Supremo, Sala Civil, sentencia de 25-3-2011)
¿Desde cuándo hay que pagar la renta?
La fecha de inicio del contrato de arrendamiento de vivienda, según dispone el párrafo segundo del art 9.1 de la Ley de Arrendamientos Ubanos, se determina desde el día de la firma o desde la puesta del inmueble a disposición del inquilino si ésta es posterior. Lo que determina la obligación de pago es la entrega de la posesión, que se presume es la de la fecha que lleva el contrato. Por tanto, la prueba de la puesta a disposición posterior corresponde al inquilino. La puesta a disposición consiste en la entrega de las llaves.
Pongamos un ejemplo. Si la fecha del contrato es 1 de abril y las llaves se entregan al arrendatario el día 15 de abril, ésta será la fecha en que empezará la obligación de pagar la renta. Pero si el arrendador exige el pago de la renta desde el primero de abril, el inquilino tendrá que pagar desde este día o probar que recibió las llaves el día 15. ¿Modo de probarlo? Con un recibo de la entrega de las llaves. Si las llaves van a recibirse después de la firma es conveniente que tal extremo conste en el contrato de alquiler, y el día. O que se estipule un período de carencia hasta dicha entrega.
¿Hasta cuándo hay que pagar la renta?
La respuesta está en consonancia con lo expuesto arriba.
Puesto que el inquilino paga la renta mientras tiene el inmueble a su disposición, tiene derecho a dejar de pagar la renta cuando termina el contrato o cuando entrega las llaves, si ésta fecha es posterior. En todo caso, el arrendador tendrá derecho a cobrar la renta hasta que las llaves no le sean restituidas, salvo que el arrendatario pruebe que la no devolución fue por culpa del casero (mora accipiendi). Si el arrendador no quiere recibir las llaves el inquilino puede dejarlas en una notaría.
¿Qué pasa si el arrendatario entrega las llaves antes de finalizar el contrato? Dependerá de la voluntad del arrendador aceptarlas o no, pero las consecuencias para él son muy distintas. Aceptarlas es un acto propio que le vincula, así que no podrá reclamar el pago de las rentas posteriores a la recepción de las llaves. Sólo podrá pedir las indemnizaciones previstas en el contrato. Lo dice el Tribunal Supremo, sentencia de 10 de octubre de 2007.
Así pues, no bastará con que el inquilino se haya marchado de la vivienda, o el local esté cerrado al público para que cese la obligación del pago de la renta . Lo deja muy claro la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, nº 466/12, de 25-10. Si el inquilino no prueba que entregó las llaves todas las argumentaciones para no pagar fracasarán. No valdrá decir que no se vive en el piso o que se está empadronado en otra población.
Tampoco tiene importancia que no se haya cambiado la cerradura y el propietario pueda entrar con sus llaves en la finca. Aún así, sin entrega de llaves no hay devolución (Audiencia de Guadalajara, Seción 1ª, 10-4-2012; Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, sentencias de 27-9-2011, 20-12-2011, 7-2-2012 y 6-2-2013; Sección 4ª de la Audiencia de Barcelona, sentencia de 5-1-2011).
