Opinan algunos que el legislador ha pretendido fomentar la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. En realidad lo que ha hecho el legislador es dejar indefenso al arrendatario cuando se transmite la propiedad (y otros derechos reales) de la finca arrendada a un tercero que inscribe su derecho. Es decir, el contrato de alquiler no inscrito no obliga al adquirente del inmueble, lo que sí ocurría antes de la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos que entró en vigor el 6 de junio de 2013.
El artículo 7.2 dice: En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La LAU coloca en una posición muy vulnerable a los arrendatarios con un contrato de alquiler de cierta duración. Es el caso de los arrendatarios de local de negocio: colegios, comercios, almacenes, garajes u oficinas. Su empresa puede acabar por la venta del inmueble. Así, sin más.
En consecuencia los arrendatarios de una finca para uso distinto de vivienda, definidos en el art 3 de la Ley de arrendamientos urbanos, harán muy bien en inscribir su contrato de alquiler o en hacer constar en el mismo una cláusula como la siguiente:
A petición de cualquiera de las partes este contrato será elevado a público e inscrito en el Registro de la Propiedad. Los gastos que se originen serán a cargo de quien instare la escritura y la inscripción.
El coste de la formalización del contrato de alquiler en documento público y su inscripción correrá – normalmente -a cargo del arrendatario. El arancel de los notarios y registradores de la propiedad atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a aquel a cuyo favor se inscriba el derecho.
Para los inquilinos de vivienda habitual el tema reviste menor gravedad, puesto que la duración máxima a que tienen derecho es de 3 años. Además, el artículo 14 de la Ley de arrendamientos urbanos prevé una indemnización a cargo del vendedor por los daños y perjuicios que se causen al inquilino. Y si no se quiere marchar el nuevo arrendador tendrá que instar un desahucio.
Sin embargo la inscripción no es una garantía total para el inquilino. Especialmente en lo referente a la duración del arrendamiento. Veamos.
Duración del contrato
Aunque con la inscripción del contrato de alquiler parece que debe respetarse el plazo de duración convenido debe tenerse en cuenta:
1.- Que en caso de necesidad del arrendador adquirente (artículo 9.3), transcurrido el primer año de duración del contrato, no regirá la prórroga de 3 años. El inquilino deberá desalojar la vivienda (artículo 14 LAU) aunque el contrato de alquiler esté inscrito. La forma de evitar el desalojo es pactar la renuncia del arrendador a este derecho, lo que obliga al arrendador que firma y a los futuros.
2.- Si el arrendador es usufructuario, superficiario o titular de un análogo derecho de goce sobre el inmueble el contrato de alquiler se extingue automáticamente cuando termina el derecho. Es irrelevante que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
3.- Si el inmueble está hipotecado con anterioridad a la inscripción del contrato de alquiler el arrendatario deberá desalojarlo si es adjudicado a un tercero en pública subasta. La duración prevista del arriendo sólo debe respetarse si el contrato se inscribe antes que la hipoteca. Ocurre lo mismo si se ejerce un retracto convencional sobre la finca o se abre una sustitución fideicomisaria.
La renta
La inscripción del contrato de alquiler no puede amparar el incumplimiento de obligaciones. Si el arrendatario no paga la renta el arrendador puede cancelar la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad si aquel no atiende su requerimiento de pago. Pero ello no evita al arrendador iniciar el proceso de desahucio si el arrendatario no desaloja el inmueble voluntariamente.
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