En el Registro de la Propiedad se inscriben los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos. La propiedad, los usufructos, las servidumbres, los derechos de uso, las hipotecas.
Se inscriben también las declaraciones de obra nueva (edificios o casas de nueva construcción), la agrupación, segregación, agregación y división de fincas, y los excesos de cabida de los inmuebles. El título constitutivo de la propiedad horizontal de un edificio y sus estatutos también son inscribibles.
Pueden inscribirse también derechos personales, como los contratos de arrendamiento de fincas urbanas.
Tipos de inscripciones y sus efectos
Inscripciones declarativas. En Derecho español, la inscripción declarativa es la regla general. Esto significa que la inscripción no constituye per se un Derecho real; la constitución y transmisión del derecho real que fuere tiene lugar al margen del Registro y con carácter previo a su constancia registral. En la compraventa de inmuebles, la transmisión de la propiedad se realiza mediante la entrega del inmueble.
Como excepción a lo antes dicho, hay inscripciones constitutivas de derechos, como el de las hipoteca y los derechos de superficie. La hipoteca no existe hasta que no se produce la inscripción de la misma.
Inscripciones voluntarias. Las inscripciones son voluntarias; el titular del derecho puede pedir la inscripción, pero no está obligado a ello. La compraventa o el usufructo tienen plenos efectos civiles al margen de su inscripción, pero no tendrán efectos frente a tercero que no sean parte en el negocio jurídico concreto (principio de la fe pública). Esto significa que si no se inscribe una compraventa, un tercero que compre la finca posteriormente y la inscriba a su nombre tendrá un derecho preferente frente al que no inscibió su compra. O sea, las inscripciones son más que recomendables para evitar sorpresas. Por algo se hacen siempre.
Tienen legitimidad para pedir la inscripción registral los adquirentes del derecho, los transmitentes, cualquier persona que tenga interés en la inscripción y quien tenga la representación de cualquiera de ellos. El registrador sólo puede actuar de oficio en algunos casos.
Cabe el pacto de no inscribir. Es el acuerdo entre el transmitente y el adquirente de un derecho real inscribible que tiene por objeto no reflejar dicha transmisión en el Registro de la Propiedad. Este pacto no es posible cuando la inscripción es constitutiva, como en el derecho de superficie. Hay que entender que el pacto de no inscribir debe ser temporal y debe perseguir una finalidad digna de protección legal. Pero si el título que incluye dicho pacto se presenta a inscribir (una compraventa, por ejemplo) el registrador podrá practicar la inscripción solicitada. El incumplidor responderá frente a la contraparte por los daños y perjuicios causados.
En algunos casos las inscripciones son obligatorias, como el mencionado de la hipoteca.
El sistema español está a medio camino entre el francés y el alemán. En Francia, las inscripciones son voluntarias, y las transmisiones, como en España, se producen al margen del Registro, sólo con el acuerdo de las partes, lo que tiene consecuencias en la responsabilidad por riesgos. Además, los efectos jurídicos de las inscripciones son limitados, básicamente orientados a evitar dobles ventas.
En Alemania las inscripciones son constitutivas y obligatorias; las transmisiones de derechos reales sólo pueden producirse por consentimiento del titular registral ante el/la registrador/a. En una compraventa la propiedad sólo se transmite cuando la finca se ha inscrito a nombre del comprador.
