La Disposición Final Primera de la Ley 12/2023, de 24-5, por el derecho a la vivienda, añadió a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), la siguiente Disposición Adicional Undécima:
“El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.
El INE ya definió el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
¿Cómo se calcula el IRAV?
El IRAV es el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente – que no tiene en cuenta el precio de la energía ni el de los alimentos no elaborados -, y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual del IPC y del IPC subyacente de cada mes, y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador.
La fórmula del IRAV es la siguiente: TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β))
TVAMAmt es la tasa de variación anual media ajustada, en el mes m del año t.
TVIPCmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo en el mes m del año t.
TVIPCSmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente en el mes m del año t.
α es un parámetro que, a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, tomará el valor 0.5, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.
β es un parámetro que, a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, tomará como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo.
El IRAV se actualizará mes a mes.
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¿A qué contratos de alquiler de vivienda se aplica el IRAV?
El nuevo índice solo se aplica a los contratos de alquiler de vivienda habitual regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que se firmaron después del 26 de mayo de 2023.
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se rigen por la redacción de la LAU anterior a la reforma de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, tal como dice la Disposición transitoria cuarta de esta ley. Estos alquileres se aumentarán con el IPC “normal”.
De momento, no parece que el nuevo índice vaya a tener una gran incidencia en el incremento de la renta de los alquileres de vivienda, aunque de lo que se trata es de evitar incrementos desproporcionados, no de evitar los incrementos de las rentas. En noviembre de 2024, el IPC interanual era de un 2,4%. Con la fórmula del IRAV, un alquiler que tenga que revisarse en enero de 2025 se incrementará un 2,2%.
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