Estas son algunas sentencias sobre la fianza, un dinero que da el arrendatario al arrendador en garantía del cumplimiento de sus obligaciones: el pago de la renta y cantidades asimiladas (IBI, suministros) y la devolución de la vivienda, local de negocio u otra finca urbana sin daños ni desperfectos.
Audiencia Provincial de Baleares, sección 3ª, 20-2-2013. Al no desmentirse por el arrendatario los supuestos daños que alega el arrendador que presenta la vivienda alquilada al finalizar el contrato, éste no está obligado a devolver la fianza.
Dice la sentencia: «Tal y como consta en la diligencia de lanzamiento (se trataba de un desahucio)...se hizo mención por la parte actora al recuperar la posesión a una serie de deficiencias ..en la instalación eléctrica, sanitarios….sin que la parte demandada …. haya ni discutido las mismas ni realizado ninguna alegación en relación con ellas.»
Audiencia Provincial de Madrid, sección 13ª, 16-4-2013. Acreditación de unos daños en la vivienda arrendada. Su importe debe deducirse de la fianza.
Audiencia Provincial de La Coruña, sección 5ª, 19-2-2013. No se niega el buen estado del inmueble en el momento de formalizar el alquiler. Cuando finalizó el contrato de alquiler los daños en la vivienda eran superiores a los normales por el uso de la misma y el arrendatario no demostró que se produjeron sin su culpa. El arrendatario no tiene derecho a recuperar la fianza que se usará en las reparaciones.
El artículo 1563 del Código civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la finca arrendada si no prueba que se ocasionaron sin su culpa. El arrendador debe probar los daños. Por ello los contratos de alquiler (casi) siempre contienen una cláusula en la que el arrendatario reconoce recibir la finca en perfecto estado; o en buen estado o a su plena satisfacción.
Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4ª, 25-10-2012. La fianza, cuyo objeto no se detalla ni pormenoriza en el artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos garantiza el cumplimiento de cualquier obligación asumida por el arrendatario. Consiguientemente sí puede aplicarse al pago de las rentas debidas. La fianza no puede devolverse mientras no se recupera la posesión, pues hasta ese momento no se puede calcular la renta debida o los desperfectos existentes.
Audiencia Provincial de Guadalajara, sección 1ª, 4-7-2012. El artículo 36 de la LAU establece que la cuantía de la fianza es una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda. No supone un tope legal sino el mínimo. Nada prohíbe la exigencia de mayor suma como sistema adicional de garantía.
Audiencia Provincial de Asturias, sección 6ª, 22-6-2012. El pacto de la fianza en dos letras de cambio es nulo, ya que la misma debe constituirse obligatoriamente en metálico. «..Entendiendo que las letras de cambio son la fianza, el pacto sería radicalmente nulo por contravenir el mandato legal contenido en el apartado 1 del artículo 36 de la LAU..«. La garantía adicional a la fianza sí podría consistir en letras de cambio, pagarés, avales, etcétera.
Esta sentencia explica el sentido de la fianza: «..medida de garantía de que el arrendador será indemnizado a la finalización del contrato de los daños y perjuicios que del mismo pudiera haberle irrogado la actuación del arrendatario, de manera que el importe en cuestión quedará en depósito y será devuelto al arrendatario o aplicado al pago de las rentas y demás perjuicios causados al arrendador según cual sea el cumplimiento del contrato principal al tiempo de la devolución del inmueble..»
Audiencia Provincial de Valencia, sección 11ª, 24-1 -2012. La ausencia de pacto sobre la fianza no exime de la obligación de constituirla y de su pago. Procede la resolución del contrato de alquiler por falta de pago de la fianza. Los magistrados dicen que «El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que a la celebración del contrato de arrendamiento será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, …., constituyendo el incumplimiento de tal obligación causa de resolución de pleno derecho del contrato a instancias del arrendador.»
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