En los contratos firmados antes del 1 de enero de 1995 el arrendador puede optar por una de estas dos vías para repercutir al arrendatario las obras de reparación necesarias:
1.Los artículos 107 y 108 del Decreto 4104/1964, Texto refundido de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.
- Artículo 107: las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.
- Artículo 108: No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95, podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12% anual del capital invertido. La repercusión se hará en proporción a las rentas y al beneficio que tengan las obras para el arrendatario.
2. La Disposición transitoria 2ª, 10.3, de Ley de arrendamientos urbanos de 1994. Permite repercutir el gasto de las obras al inquilino con estas condiciones.
- Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme. Si hay varios arrendatarios afectados la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
- Del capital invertido se deducirán las ayudas públicas percibidas por el propietario. Se sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
- El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior hasta su completo pago. Si hay varios arrendatarios afectados la cantidad se repartirá entre ellos de acuerdo con los criterios del artículo 19.2 de la Ley 29/94 de arrendamientos urbanos.
El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias, importantes y polémicas, sobre la repercusión del coste de las obras en alquileres firmados después del 1 de enero de 1965.
- En la sentencia de 21 de mayo de 2009 falla que en los contratos firmados con posterioridad a la entrada en vigor del Decreto 4104/1964, el 1 de enero de 1965, no procede la repercusión, pues esta norma dicha norma permitía toda clase de pacto entre las partes.
- La sentencia de 30 de octubre de 2013 matiza la anterior. Si las obras son impuestas por la Administración competente o son obras necesarias para la adecuación del inmueble procederá la repercusión.
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