La cesión es la transferencia del contrato de alquiler de la vivienda del arrendatario a un tercero. Lo que en un local de negocio o de industria es un traspaso. La Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la cesión en la artículo 8.1.
Se trata de una novación subjetiva en el contrato. Cambia el inquilino original para ser sustituido por el cesionario. Éste pasa a ser el nuevo arrendatario adquiriendo los derechos y obligaciones del arrendatario cedente. No hay que confundir la cesión con el subarriendo ni con la subrogación.
No puede cederse el contrato de alquiler sin el consentimiento escrito del arrendador. Si no hay consentimiento por escrito la cesión es causa de rescisión del contrato a instancia del casero. Se exige el consentimiento escrito aunque se ceda el alquiler a un familiar directo: hijos, pareja, esposa.
Con el consentimiento expreso y escrito se evitan los problemas de prueba que se darían si sólo se exigiera un consentimiento verbal. Se da la oportunidad al arrendador de conocer al nuevo arrendatario, cuyas circunstancias personales y económicas pueden ser determinantes para consentir la cesión.
Precisiones
– La Ley de arrendamientos urbanos no distingue entre cesión gratuita u onerosa. Nada impide que el arrendador pueda cobrar una cantidad al arrendatario o al cesionario, o a ambos, por permitir la cesión.
– Las rentas devengadas y adeudadas antes de la cesión son una obligación personal del arrendatario. El cesionario no está obligado al pago de las rentas pendientes que haya dejado el arrendatario, salvo que se haga constar expresamente lo contrario en el pacto de cesión (puede ser una condición del arrendador para aceptarla).
– La cesión implica que el contrato de alquiler sigue siendo el mismo. Sólo cambia la persona arrendataria. El plazo de duración pactado del contrato no varía. El arrendador no puede elevar la renta porque no hay un nuevo contrato de arrendamiento. Sólo podrá aumentar la renta según lo establecido en la Ley de arrendamientos urbanos o lo acordado en el contrato.
– El plazo que tiene el arrendador para instar la resolución del contrato de alquiler de vivienda por cesión inconsentida es el general de 15 años que establece el Código Civil. En Catalunya el plazo es más corto.
– Alquileres de renta antigua. Para los contratos firmados vigente el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 la cesión se rige por los sus artículos 23 a 28 y por la Disposición transitoria 2ª y la Disposición final 2ª de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994. Una regulación exhaustiva y compleja,propia de una política económica intervencionista.
Ceder el contrato de alquiler puede ser una manera de terminar con un alquiler antes de su término. Por ejemplo: , alguien que debe marcharse de la ciudad donde reside puede ceder su contrato de alquiler vigente a un tercero siempre que, insisto, el arrendador lo acepte por escrito. Basta con un anexo.
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