El artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal establece, respecto a los gastos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios) la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, conforme a la cuota de participación que tengan fijada en el título constitutivo.
Lo mismo dispone el artículo 553-44 del Codi civil para las comunidades de propietarios radicadas en Catalunya.
No obstante la contribución a los gastos mencionados también puede realizarse conforme a lo especialmente establecido en el título constitutivo o los estatutos, o también mediante un acuerdo unánime de la junta de propietarios: artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal y 553-3 del Codi civil.
En definitiva: es posible exonerar de determinados gastos a uno o varios propietarios de locales comerciales.
Los propietarios de locales comerciales con acceso independiente desde la calle suelen estar exonerados de pagar algunos gastos comunes: luz de la escalera, ascensor, limpieza.
Sin embargo, dichos propietarios deben estar exentos de pago de gastos comunes por disposición del título constitutivo, de los estatutos o por acuerdo de los copropietarios adoptado en junta. De lo contrario los propietarios de los locales de negocio estarán obligados a contribuir a los gastos comunes como el resto de propietarios.
El Tribunal Supremo dice
en sentencia de 29 de mayo de 2009: «(…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.«
El Tribunal Supremo, en sentencia de 26 de febrero de 2013, resolvió el siguiente hecho: con el consentimiento de algunos comuneros, los propietarios de los locales comerciales con acceso independiente desde la calle no pagaron los gastos de comunidad correspondientes a los años 2004, 2005 y 2006. Algunos propietarios solicitaron judicialmente la nulidad del acuerdo por el que se aprobaban las cuentas de dichos años y la fijación de nuevas cuotas de participación y, por tanto, participación en los gastos comunes de los locales.
La sentencia cita el apartado e) del artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal, y dice que conforme a su doctrina: « (…) no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad».
La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, contenida en las sentencias de 20 de febrero de 2012 y 8 de noviembre de 2011, es que la exención a favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios del modo previsto en los estatutos o en el título constitutivo requiere de su aprobación unánime en junta de propietarios.
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La bajada de ascensor a cota 0 debe considerarse gasto de instalación de ascensor ex novo y no de mantenimiento, por lo que los locales quedan obligados a contribuir al gasto de dichas obras
AP La Rioja, Sec. 1.ª, 29-7-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
