La crisis económica como causa de reducción de la renta del contrato de alquiler

Quizá os suene está locución: Pacta sunt servanda. Es un principio general del Derecho que traducido literalmente significa los pactos hay que guardarlos. Es decir que siempre hay que cumplir los contratos, y siempre en sus propios términos.

La locución tiene una segunda parte: Rebus sic stantibus. Supone la imprevisión de lo que sucederá en el futuro.

Rebus sic stantibus puede traducirse como «estando así las cosas». Es un principio jurídico en virtud del cual se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos lo son habida cuenta de las circunstancias concurrentes cuando se firman, y cualquier alteración sustancial de tales circunstancias puede dar lugar a la modificación de las estipulaciones.

Pacta sunt servanda rebus sic stantibus

Es decir: los pactos deben cumplirse mientras las cosas sigan así, mientras las circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato no varíen.

En este criterio se basa otra polémica sentencia de la Sala Primera, Civil, del Tribunal Supremo, núm 591/2014, de 15/10,  recurso 2992/2012, ponente Francisco Javier Orduña Moreno.

La sentencia no analiza un arrendamiento urbano propiamente dicho, pues el  objeto es el arrendamiento de un hotel,  un alquiler no sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 3.2), sino a las normas generales del contrato de arrendamiento del Código Civil. No obstante  la doctrina  de la sentencia puede ser aplicada a los arrendamientos de inmuebles urbanos: viviendas y locales.

La sentencia justifica la  modificación del contrato  de alquiler de un hotel y la reducción de la renta en un 29% por los efectos de la crisis económica.

Dice la sentencia:

En relación a la moderación de la renta inicialmente pactada, debe señalarse que pese a las deficiencias que la sentencia de la Audiencia Provincial destaca respecto del informe pericial (..)  no obstante, las conclusiones de dicho informe resultan ajustadas a los parámetros básicos de la aplicación de esta cláusula, a saber, la significativa caída de la demanda del sector, con la disminución de ventas e ingresos medios por habitación y el consiguiente y notable registro de pérdidas de la empresa arrendataria, de forma que la reducción de la renta en un 29% resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta que, pese a dicha reducción, la renta resultante será superior en un 20% a la renta de mercado que se negocia en la actualidad y muy inferior a la rebaja del 50% de la renta que la propietaria negoció con la otra cadena hotelera y competidora de la actora.

(..)El plazo de duración de la modificación operada en la reducción de la renta pactada se establece para el periodo que cursa desde la presentación de la demanda hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas.