El artículo 553-14 del Codi civil catalán recoge las causas de extinción del régimen de la propiedad horizontal en Catalunya. Hay dos supuestos.
1. Extinción voluntaria por acuerdo unánime de los propietarios, lo que supone la conversión al régimen de comunidad ordinaria (también regulado en el Codi civil catalán). Si sobre alguno o algunos de los elementos privativos (viviendas, locales) hay constituidos derechos reales (hipoteca, usufructo), sus titulares deberán dar su consentimiento a la extinción. Si dichos titulares no quieren o no pueden dar su consentimiento, sin causa justificada, el juez puede suplir su consentimiento a requerimiento de los propietarios. Es un caso poco frecuente.
El artículo 23.2 de la Ley de propiedad horizontal establece que la propiedad horizontal se extingue por “conversión en propiedad o copropiedad ordinarias”, sin más.
2. Extinción forzosa. Hay tres supuestos.
- Destrucción del edificio. La destrucción del edificio no es sólo su demolición, sino también la ruina total, la imposibilidad de rehabilitar la finca. El Codi civil no regula lo que debe entenderse por ruina total. El artículo 23.1 de la Ley de propiedad horizonta ltambién decreta el fin del régimen de la propiedad horizontal por la destrucción del edificio (salvo pacto en contrario) y, además, define, sin mencionarla, cuando la ruina de la finca equivale a la destrucción: “Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro”.
- Declaración de ruina de la finca, que realiza la Administración local previo expediente, de oficio o a instancia de parte.
- Por expropiación forzosa del inmueble. Esta causa no aparece en la Ley de Propiedad Horizontal, pero hay que entender que también es motivo de extinción del régimen de la propiedad horizontal.
La legislación catalana permite que en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal se estipule que no se extinga el régimen de propiedad horizontal por destrucción o ruina del edificio. En tal caso, los propietarios reconstruirán o rehabilitarán el edificio conforme a su cuota de participación.
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