Cuando acaba un alquiler de vivienda el arrendador debe devolver la fianza al arrendatario.
La fianza es un cantidad de dinero en metálico con la que el inquilino responde de sus obligaciones.
En la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13ª, de 16 de abril de 2013, el casero solicitaba una indemnización al arrendatario por daños en la vivienda después de terminado el alquiler. En este caso la fianza depositada no era suficiente para cubrir los daños.
Sobre la obligación de devolución de la vivienda
Los artículos 21 y 27.2.d de la Ley de arrendamientos urbanos y los artículos 1555-2, 1556, 1561 y 1563 del Código civil imponen al arrendatario la obligación de usar la vivienda arrendada como un diligente padre de familia (hay que actualizar el lenguaje jurídico español) devolviéndola tal como la recibió, salvo lo que se hubiera menoscabado por el tiempo o causa inevitable, siendo responsable del deterioro o pérdida que tuviere la vivienda arrendada.
En el contrato de alquiler se especificaba, como en casi todos, aunque no siempre es verdad, que el arrendatario recibió la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad. (El arrendatario debe informar al arrendador en el plazo más breve posible, en algunos contratos de alquilerse especifica la duración de dicho plazo, de los problemas que encuentre en la vivienda: caldera que no funciona, baldosas y azulejos rotos, puertas que no cierran.)
Prueba
El arrendador demandante presentó pruebas de los daños en la vivienda: un acta notarial que incorporaba un reportaje fotográfico y un informe pericial que cuantificaba los daños. El tribunal las tuvo como pruebas suficientes para considerar que el arrendatario no había cumplido con la obligación de devolver la vivienda.
El informe pericial y la cuantificación económica de los daños es un prueba sujeta a la libre y razonada valoración de los órganos judiciales conforme a las reglas de la sana crítica, según establece el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (es decir, los jueces interpretan las pruebas que no tienen un valor fijo o tasado).
Conclusión
El tribunal, valorando el informe pericial y las fotos, llega a la siguiente conclusión:
– Mantiene la cuantía solicitada por el arrendador por costes de albañilería, pintura, electricidad y fontanería.
– Solados. Considerando el desgaste derivado de su normal utilización y la naturaleza del material instalado reduce la cuantía de su reparación.
– Mobiliario. La sentencia dice: «no hallamos justificación en la sustitución de la placa de cocina vitrocerámica ni del frigorífico, pues los defectos de uso no se prueba sean debidos a un mal uso, sobre todo teniendo en cuenta que en el contrato ya se indicó que los muebles, y entre ellos los elementos de la cocina, eran de segunda mano (usados). Exclusión que, por el mismo motivo, extendemos al mueble para lavabo y mecanismo para la cisterna«. Para otros muebles se reduce la cuantía indemnizatoria y para otros se excluye.
El tribunal se basa en el daño real causado y la innecesariedad de su sustitución.
– Carpinteria. Dice la sentencia que «no se estima necesaria la instalación de de una nueva puerta de entrada, apreciando, conforme a criterios usuales, que el valor de su compostura no debe exceder de 300,75 €, y que la sustitución de la cinta enrollable de una persiana es consecuencia del uso que le es propio, que por ello no puede ponerse a cargo de las arrendatarias...»
La sentencia acuerda una indemnización para el arrendador de 10315,12 €. La fianza era de 900 €.
¿Es mejor un mal acuerdo que un buen pleito? No siempre.
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