Escribo este artículo sobre la fianza porque me encuentro que muchos arrendatarios y arrendadores no saben cuál es el papel de las fianzas en el contrato de alquiler o confunden lo pagado a una agencia con la fianza.
Lo cierto es que el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que regula la fianza no explica para qué se presta. Sólo regula el importe mínimo, la actualización, la devolución y las garantías adicionales que se pueden pactar.
La fianza la constituye el inquilino con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas al firmar el contrato de arrendamiento, básicamente las siguientes: pagar las rentas y los gastos a que se hubiere obligado, reparar pequeños desperfectos que se produzcan en la vivienda por el uso de la misma, y mantener la vivienda en el estado en que le fue entregada salvo el normal desgaste provocado por el uso.
El arrendador sólo tiene derecho a retener la fianza cuando, recuperada la posesión de la vivienda o local de negocio, el arrendatario haya dejado rentas por pagar o haya causado desperfectos o daños en la finca.
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 408/2011, de 16 de septiembre, deja bien claro que al resolverse el contrato sin daños en la finca la fianza debe reintegrarse al arrendatario, tanto en el contrato de vivienda como en el de local de negocio.
» … la finalidad de la fianza, en principio, no es el compensarla con el pago de rentas pendientes al extinguirse el contrato, sino que se trata de una suma depositada en concepto de garantía para que el arrendador pueda resarcirse de los daños y perjuicios que el arrendatario puede haber causado en el inmueble arrendado y que excedan del normal deterioro por uso. El recurso debe rechazarse toda vez que la fianza cumple la finalidad, que señala la Ley de Arrendamientos Urbanos, de responder de las resultas del contrato, esto es, como garantía del cumplimiento de las obligaciones que asume el arrendatario (artículo 34 de la Ley ), debiendo ventilarse si procede su devolución o si ha de aplicarse a algún tipo de responsabilidad pendiente, cuando se verifique el abandono del inmueble. Como quiera que se ha resuelto el contrato inicial existente entre quien figuraba en él como el único arrendatario del inmueble y el arrendador, y no hay daños en la finca de los que deba responder la fianza concertada, es manifiesto que debe reintegrarse su importe a la demandada…»
En el Auto de 11 de diciembre de 2006 de la sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona se declara que el arrendador tiene un derecho de retención sobre la fianza y la facultad de compensarla hasta donde alcance a las responsabilidades pecuniarias del arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre las cantidades a compensar la cuestión debe ser dirimida por los tribunales, lo que implica un alto coste dinerario y de tiempo.
Un abogado especializado es el profesional adecuado para que las disputas sobre la devolución de la fianza se resuelvan de forma rápida mediando entre arrendador y arrendatario.
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