El objeto de este post es el estudio de las obras de conservación en las viviendas arrendadas con posterioridad al 1 de Enero de 1995. Se regulan en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a aumentar la renta del arrendatario, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda arrendada, para evitar su deterioro, pérdida o destrucción, salvo que éstos sean culpa del arrendatario o de las personas que con él convivan, o se destruya la vivienda por causa no imputable al arrendador.
Las define su finalidad: gastos extraordinarios necesarios para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad pactadas con el arrendatario.
Por ello, los tribunales consideran reparaciones necesarias las indispensables para mantener la vivienda en uso y, además, aquéllas impuestas por la autoridad competente; por ejemplo, un requerimiento del Ayuntamiento (consecuencia de una denuncia del arrendatario o no) para que se revisen y subsanen la deficiencias existentes en la fachada. El arrendador tendrá que cumplir con el requerimiento a sus expensas.
La obligación del arrendador alcanza a cuantas obras sean precisas según lo explicado anteriormente, ya proceda su necesidad del transcurso del tiempo, del desgaste, de su correcta utilización conforme a lo estipulado o de caso fortuito o fuerza mayor. Son las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda y a su conservación. El arrendador tiene obligación de reparar la vivienda tanto si el daño proviene de elementos del propio piso como si tiene origen en elementos comunes del edificio
Son obras a sufragar por el arrendador
Entre otras:
- Las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe, incluyendo los grifos:
- Las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción y las reparaciones para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento ( radiadores, calentadores).
- La reparación y sustitución de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía, incluyendo los contadores, como gas, agua, luz -incluso el cuadro eléctrico entero.
- La reparación y sustitución de tuberías, la reparación de goteras, fugas de agua y humedades.
- La sustitución de azulejos, baldosas, puertas y ventanas; la reparación de la pintura de las paredes a causa de humedades y la sustitución de la pintura del piso por haberse deteriorado después de algunos años.
Es importante que el inquilino sepa
Que es nulo el pacto por el cual las obras de conservación de la vivienda para que continúe siendo apta para el uso al que se le destina ( domicilio del arrendatario y su familia) aumentan la renta.
Dado que el casero no tiene acceso a la vivienda, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las obras de reparación y conservación, comunicándole el motivo de las mismas, facilitándole la verificación por sí o por técnico por él designado. Será responsable si no lo hace o lo comunica a destiempo, y en estos casos tendrá que correr con los daños o perjuicios ocasionados.
Por ejemplo si observa que las conducciones de agua no funcionan bien, debe comunicarlo de inmediato, pues en supuesto contrario, cuando se produzca la inundación del piso inferior, la responsabilidad será del arrendatario. De ahí que haya que exigir el cumplimiento de su deber de vigilancia a quien ocupa la vivienda evitando que se produzcan daños mayores.
Se presume que el arrendatario que denuncia el estado de la vivienda ante la autoridad administrativa cumple con su obligación de poner en conocimiento del arrendador los daños del objeto arrendado.
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