Las pequeñas reparaciones en las viviendas alquiladas como vivienda habitual con posterioridad al 1 de Enero de 1995 se rigen por lo dispuesto en el artículo 21.4 de la Ley de arrendamientos urbanos, que sólo establece que «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario».
Son los gastos producidos por el desgaste corriente del uso del piso o casa que se habite. A diferencia de las reparaciones necesarias, no son indispensables para que la vivienda siga siendo habitable.
Dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 10 de Marzo de 2009: “todas las cosas, salvo que se les preste especial cuidado y mantenimiento, se deterioran con el paso del tiempo y agotan su vida útil, siendo su cambio y adaptación una consecuencia lógica no imputable al arrendatario, a quien no se le puede repercutir; debe devolverse la cosa como se recibió pero con el lógico deterioro del uso.”
Ejemplos de pequeñas reparaciones
La jurisprudencia ha establecido que son pequeñas reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario, entre otras muchas:
La reparación de la cisterna de un inodoro.
La reparación del sifón del fregadero, de los grifos, del termo y de la antena parabólica.
La rotura de una tubería por el uso diario y continuado de la misma.
La reparación de los vidrios de la cristalera de la fachada principal, de los vidrios de la cristalera de dos hojas que dan acceso a la sala de estar-comedor y la rotura de los vidrios de las ventanas.
La reparación de los herrajes de las puertas y la conservación de éstas, la sustitución de cintas de persianas y de persianas, la reparación de la puertas de los armarios de la cocina y el pintado de las puertas, ventanas y paramentos interiores de la vivienda.
Las sustituciones de puertas, de un calentador de gas y de un colchón y un somier (Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, 29 de marzo de 2004).
Los arreglos en la calefacción, en la instalación del agua y en la cisterna del váter (Audiencia Provincial de Burgos, 3 de marzo de 2006).
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Factores a tener en cuenta
Además, para calificar una reparación como «pequeña», la jurisprudencia tiene en cuenta los siguientes factores:
1. El tiempo transcurrido desde la ocupación de la vivienda por el arrendatario (Audiencia Provincial de Murcia, 9 de enero de 2001). No es lo mismo que se estropee la instalación de la calefacción cuando el inquilino lleva habitando la vivienda un mes que cuando la lleva habitando cinco años. En el primer supuesto estaríamos ante una reparación necesaria. En el segundo ante una pequeña reparación.
2. El coste económico de la reparación. Algunas sentencias consideran que cuando el monto económico de una reparación está entre los 100 y 150 € debe considerarse pequeña reparación. Otras elevan la cantidad hasta la mitad del valor de reposición de un electrodoméstico: frigorífico, lavadora.
3. La clase de bien. En principio lo que no afecta a la habitabilidad debe encajar en las pequeñas reparaciones: sentencias de la Audiencia Provincial de Cantabria, de 27 de octubre de 2003, y de la de Valencia de 11 de julio de 2008.
