¿Los lavaderos de los pisos son elementos privativos o comunes del edificio?

Últimamente me da por explicar en este blog asuntos que van entrando en el despacho.

Este tiene que ver con la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios de Santa Coloma de Gramenet.

Se trata de un acuerdo de la junta que aprueba instalar un aparato elevador que debe ocupar un espacio en las viviendas de algunas puertas, concretamente el lavadero de las mismas. Por lo que me han contado, los lavaderos son una especie de balcón en la fachada interior, pero todos los vecinos lo han integrado en la cocina. Es una afectación considerable, porque los pisos son bastante pequeños. Además, dichos pisos pierden luz y ganan ruido con el ascensor.

Los propietarios afectados se oponen a la instalación, pero perdieron la votación. Los comuneros vencedores aprobaron una pequeña indemnización por la ocupación del lavadero. Esta ocupación sería una servidumbre. Además, en la misma junta se acuerda realizar una serie de obras para mejorar la eficiencia energética de la finca.

El Tribunal Superior de Justicia de Catalunya (TSJCat), sentencia 105/2016, de 22 de diciembre, establece los siguientes requisitos para constituir una servidumbre para instalar un ascensor.

1.El espacio ocupado para ubicar el aparato debe ser distinto a la vivienda en sentido estricto. 

2. El espacio ocupado debe ser un anexo que venga determinado como tal en el título de constitución de la propiedad horizontal, siempre que la afectación no suponga una pérdida intolerable,  económica o funcional. Los anexos son espacios físicos vinculados a un elemento privativo, de propiedad privada a todos los efectos (art. 553-35 CCCat).

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3. La ocupación debe ser indispensable para instalar el ascensor.

¿Cómo voy a solucionar el caso?

El problema que tengo es saber si los lavaderos son elementos comunes, como los balcones de la fachada, o bien forman parte del elemento privativo, los pisos.

En la escritura de uno de los pisos (que me enseñaron)  sólo consta que la vivienda tiene x metros cuadrados y sus linderos, pero no aparecen detalladas las dependencias de la misma.

Así que voy a necesitar la escritura de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal,  a ver si pone algo más concreto, que lo dudo.

Si las escrituras no me ayudan voy a tener que buscar jurisprudencia. Hay una sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, la número 117/2020, de 1 de julio, que podría ayudarme.

Esta sentencia resuelve la demanda de unos propietarios contra la comunidad para instalar un ascensor, que debe pasar por los lavaderos de algunas puertas. Para ser más exactos, por las galerías de dichos pisos, o galerías – lavadero (galeries safareig en la versión original catalana en que la sentencia está redactada).

No hay información en el Registro de la Propiedad (las escrituras) que permita saber si las galerias son privativas o elementos comunes, pero la sentencia las considera parte integrante de las viviendas porque se ubican dentro de los límites físicos de estas, no en un espacio externo. Es una solución, que pasará por impugnar el acuerdo. (Afortunadamente el acta está muy bien hecha.)

La sentencia utiliza la definición que el DIEC2 da de la palabra catalana annex (que no coincide con la del castellano anejo). Aplicada a la arquitectura un annex es una construcción menor o parte accesoria de un edificio principal, lo que no casa con lo que es un lavadero. Pero tampoco se corresponde con un balcón o una terraza.

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