Hay muchas leyes que tienen una gran importancia en la vida de las personas. La Ley de Arrendamientos Urbanos, la regulación de la compraventa, las normas tributarias.
Una de estas leyes es la que regula la propiedad horizontal. La propiedad que se caracteriza por la concurrencia en un edificio de:
- Pisos, locales y plazas de aparcamiento de propiedad privada. Los elementos privativos.
- Elementos comunes que pertenecen a todos los propietarios de elementos privativos de forma inseparable de su titularidad dominical.
Todos, o casi todos, los edificios está sometidos al régimen de la propiedad horizontal. En Catalunya se rigen por el Libro V del Codi Civil (CCCat).
Sin embargo, una cosa es la ley que rige las comunidades de propietarios y otra como funcionan. Este abogado ha tenido oportunidad de ver de todo en su vida profesional dedicada al derecho inmobiliario: presidentes nombrados a dedo por el administrador, incorporación de elementos comunes a un elemento privativo, terrazas cubiertas sin permiso comunitario, cámaras de seguridad que gravan el balcón del vecino y un largo etcétera.
Un hecho frecuente en las comunidades de vecinos es la poca conciencia de comunidad que tienen muchos propietarios. Me refiero, para lo que quiero explicar en este artículo, al hecho de que un propietario vulnere la ley tranquilamente ocupando o alterando elementos comunes: cierre de balcones y de las terrazas de los áticos, aparatos de aire acondicionado colgados de la fachada.
¿Qué puede hacer el comunero que se ve afectado por la conducta ilegal de otro propietario?
Depende de lo que haga la comunidad. Si esta actúa contra el propietario no tendrá ni podrá hacer nada.
La legitimación activa del comunero y la conducta de la comunidad
Quede claro que cualquier copropietario está legitimado para actuar en defensa de los intereses de la comunidad. Es doctrina del Tribunal Supremo, contendida en la sentencias 840/2009, de 30 de diciembre, y 321/2016, de 18 de mayo.
Por su parte, el Tribunal Constitucional declaró: «..cada propietario (…) está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada » propiedad separada» de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios…..» (sentencia 115/1999).
Pero esta legitimación tiene sus limites. La legitimación activa procesal de un comunero para demandar judicialmente a otro propietario por el cierre de la terraza de un ático o por la ocupación o alteración de otro elemento común depende de que la comunidad no actúe contra el propietario y de cómo decida no actuar.
La doctrina al respecto nos la da el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya (TSJCat), máximo órgano judicial para pleitos relativos el Derecho Civil catalán. Concretamente en las sentencias 50/2019, de 8 de julio, y 76/2019, de 21 de noviembre.
Hay que distinguir dos situaciones:
- Que la comunidad decida en una junta no llevar a cabo acciones judiciales contra el comunero infractor.
- Cuando la Comunidad no acuerda nada o se limita a declarar que no llega a ningún acuerdo y se mantiene al margen.
Las posibilidades legales de actuación del propietario
En los supuestos en que una junta de propietarios decida no llevar a cabo acciones judiciales contra el comunero que altera u ocupa elementos comunes el propietario que no esté de acuerdo debe impugnar el acuerdo. No puede actuar directamente contra el otro propietario. La sentencia 76/2019 TSJCat dice: «…carece de legitimación el actor para deducir acciones legales contra el comunero que había realizado las obras sin haber impugnado el acuerdo que disponía no iniciar acciones legales..» El artículo 553.31-1 b) CCCat autoriza a cualquier propietario a impugnar los acuerdos comunitarios contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para el mismo.
Cuando un propietario vulnera la ley ocupando o alterando elementos comunes – cierre de terrazas o balcones, abertura de puertas o ventanas en la fachada – y la Comunidad no acuerda nada o se limita a declarar que no llega a ningún acuerdo y se mantiene al margen, cualquier propietario está legitimado para demandar al propietario infractor ante los tribunales en defensa de la comunidad.
Pero todo en Derecho es más complejo de lo que parece, cada caso es distinto. Hay una sentencia interesante de la Audiencia de Barcelona, Sección 1.ª, de 24-1-2019, anterior a las sentencias del TSJCat 50/2019 y 76/2019. Los demandantes eran los propietarios de un piso situado bajo el ático de los demandados. Estos habían hecho unas obras en la terraza consistentes en la ampliación del baño, lo que perjudicaba a aquellos. La comunidad decidió mantenerse al margen. El juez de primera instancia había dado la razón a los propietarios del ático considerando el tiempo transcurrido desde las obras y que había otros cerramientos en otras terrazas. Sin embargo, los magistrados de la Audiencia revocaron la sentencia y les condenaron a la demolición de lo construido.
