Cuando se publica este post – octubre de 2019 – hace ya unos meses de la entrada en vigor del texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos dado por el Real Decreto-Ley 7/2019. Esta LAU regula los contratos de alquiler de vivienda y de local firmados después del 6 de marzo de 2019.
Esta modificación pretende dejar sin efecto la reforma de la Ley 4/2013, que regulaba los arrendamientos de fincas urbanas desde el 6 de junio de 2013. Ésta, a su vez, fue la transformación más importante de la Ley de Arrendamientos Urbanos desde la fecha de su vigencia, el 1 de enero de 1995.
En este artículo voy a hacer un resumen de los aspectos más relevantes de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.
La duración de estos alquileres la tenéis en este post.
No es necesario inscribirlos en el Registro de la Propiedad
El texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 introdujo una novedad: que los contratos de alquiler se debían inscribir en el Registro de la Propiedad para producir efectos frente a terceros durante el período mínimo de duración legalmente previsto. De lo contrario el nuevo arrendador podía echar a los inquilinos.
Desde marzo de 2019 la inscripción deja de ser necesaria. Una modificación lógica, especialmente en los contratos de alquiler de vivienda: dada su sencillez, muy raramente llegan al Registro de la Propiedad.
Además, la sanción por la falta de inscripción era totalmente desproporcionada y muy perjudicial para la parte más débil de cualquier arrendamiento: el inquilino. No se puede elevar a público un contrato si una de las partes no quiere.
Se limita la fianza que debe prestar el inquilino
Os remito al artículo de este blog que trata del tema.
Pero si no os apetece leer más os lo resumo. Y amplio.
Dice el artículo 36.5 que, además de la fianza en metálico de 1 mes de renta, inquilino y casero pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional. Pero dicha suma adicional no podrá ser superior a 2 meses de renta en los arriendos que se hayan pactado por 5 ó 7 años. Si se pacta el arrendamiento por más tiempo la cantidad a pactar por la garantía adicional es libre.
Nunca se podrá acordar lo contrario, dado el carácter imperativo de las normas que regulan la fianza y lo que establece el artículo 6 de la LAU.
Sin embargo, sí es posible pactar una cláusula penal de daños y perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones del inquilino. No es una fianza que se entrega cuando empieza el alquiler sino un acuerdo que permite al casero reclamar un dinero acabado el arriendo. En caso de desacuerdo tendrá que pronunciarse un juez.
La denegación de la prórroga por causa de necesidad
El artículo 9.3 vuelve a exigir que en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar de forma expresa la causa que el casero pueda invocar para denegar la prórroga al inquilino.
La reforma se explica por el interés del inquilino en la estabilidad del alquiler. Contra esta modificación puede argumentarse que es difícil para el casero fijar anticipadamente una causa de necesidad. Pero ponerla no le obliga a nada.
La subrogación por fallecimiento
Como ocurría con la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente desde el 6 de junio de 2013 no cabe excluir la subrogación a la muerte del inquilino durante el período mínimo de duración del alquiler.
Sí cabe la exclusión en los alquileres de duración superior.
Pero en estos últimos la exclusión de la subrogación por causa de muerte del arrendatario no podrá pactarse si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad o si se ven afectados menores de edad, personas con discapacidad o menores de edad. No es necesario que estas personas sean arrendatarias, basta que vivan con el inquilino – algo que el casero puede desconocer.
¿Las situaciones descritas deben concurrir al firmarse el contrato de alquiler de vivienda? Parece que sí, puesto que es al inicio del arriendo cuando es posible el pacto. Sin embargo, es más lógico pensar que, aunque se pacte la renuncia a la subrogación, si al fallecimiento del arrendatario existe alguna de las personas descritas la subrogación podrá producirse.
El aumento de la renta
La renta sólo puede actualizarse segun el IPC. Para saber más os remito a este artículo. Si queréis saber cómo se puede aumentar la renta en los arrendamientos vigentes posteriores a abril de 2015 pinchad aquí.
La renta puede disminuirse. Se puede pactar una renta decreciente, de modo que el inquilino empiece pagando algo más de lo marca el mercado y vaya pagando menos según dure el alquiler – con un límite.
Aunque no tenga que ver con la renta, o no de una manera directa, cuando el casero sea una persona jurídica los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se podrán cargar al inquilino. ¿Y cuando el casero sea una persona física? Pues entonces el arrendatario tendrá que pagarlo todo.
La renta puede elevarse por la realización por el arrendador de obras de mejora en la finca, o cuando dichas obras las pacten inquilino y casero. No va a ser una situación frecuente.
Vuelven las viviendas suntuarias
Se excluye del régimen de la LAU el alquiler de las viviendas que antaño y ahora se califican de suntuarias.
Se trata de pisos y casas:
- De una superficie superior a los 300 metros cuadrados.
- O bien, aquellas cuya renta inicial excede 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Como el SMI es de 12.600 €/año, la renta que se excluye debe ser de un mínimo de 69.300 €.
En Twitter: @joseptermens
Ponte en contacto con el abogado especialista en arrendamientos urbanos.
