Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Regulación de los Contratos de Arrendamiento en España
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la norma especial que regula los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda habitual y locales comerciales. Sin embargo, hay que distinguir entre los alquileres de vivienda, a los que es aplicable imperativamente el Título II, y los locales, a los que se aplican las normas dispositivas del Título III.
Dentro de los alquileres de vivienda, hay que tener en cuenta que el alquiler de temporada y el arriendo de habitaciones no se regulan en la LAU.
Evolución de la Ley desde su Publicación en 1994
La ley, publicada en 1994, ha sufrido diversas modificaciones a lo largo del tiempo. EL gobierno del Partido Popular redujo los plazos mínimos de los alquileres de vivienda y liberalizó la manera de incrementar la renta del alquiler de los pisos. Las últimas reformas del gobierno socialista han incrementado los plazos de duración del arrendamiento de vivienda y han establecido un mecanismo para limitar la renta inicial. Sin embargo, esta limitación debe contar, para ser implementada, con la actuacion de las Comunidades Autónomas, ninguna de las cuales, salvo Cataluña, que fue pìonera en limitar la renta inicial, ha actuado. En otros lugares de Europa las rentas están limitadas por sistema. Podéis pinchar este enlace para conocer la legislación en los Países Bajos a partir del pasado 1 de julio: https://www.dutchnews.nl/2024/06/what-the-new-rent-control-rules-in-the-netherlands-mean-for-you/
No creo que se pueda decir que las modificaciones legales obedezcan a las necesidades sociales y económicas del país. Cuando la LAU entró en vigor, el 1 de enero de 1995, poca gente en España vivía de alquiler. Treinta años más tarde los jóvenes ya no pueden comprar un piso, y tampoco encuentran un alquiler asequible. La LAU no garantiza el acceso a la vivienda. Ninguna ley la garantizará.
Aspectos clave de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Duración de los Contratos. La LAU establece una duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda en benficio del arrendatario. Para los contratos celebrados después de marzo de 2019, el plazo mínimo de duración al que tienen derecho los inquilinos es de 5 años, 7 años si el arrendador es una persona jurídica. La prórroga del alquiler depende de la voluntad de las partes.
Renta y actualización: La ley permite que las partes acuerden libremente el precio del alquiler. La actualización se hace con el IPC, salvo las disposiciones del gobierno que entre 2022 y 2024 han limitado el incremento para todos los alquileres de España. Como he dicho antes, la limitación de la renta inicial, introducida por la Ley por el derecho a la vivienda, sólo se aplica en Cataluña. Esta limitación no solo no frena el aumento de la renta de los alquileres de vivienda, que ya había crecido mucho sin ella, sino que hace que muchos propietarios retiren sus fincas del mercado de alquiler o las vendan.
Derechos y obligaciones: Tanto arrendadores como arrendatarios tienen derechos y obligaciones, pero no muy claramente definidos en algunos aspectos. Los arrendadores deben garantizar la habitabilidad del inmueble y realizar reparaciones necesarias, mientras que los arrendatarios deben pagar la renta acordada y cuidar el bien arrendado. Esta es la parte más conflictiva de la LAU. El Anteproyecto de ley catalana de alquileres no remedia esta situación de conflicto, cuando es uno de los apartados que más podrían mejorarse.
Desalojo y resolución de contratos: La LAU también regula las causas para la resolución de los contratos y el desalojo de arrendatarios. La causa de desahucio más común es el impago de la renta por el inquilino.
Protección del arrendatario: La LAU no protege a los arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad. La protección hay que buscarla en las normas procesales sobre desahucios.
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