El 22 de enero de 2019 el Congreso de los Diputados votó no convalidar el RDL 21/2018, que se publicó en el BOE el 18 de diciembre de 2018 y entró en vigor el día siguiente. Ello implica que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que incluía el Decreto ha sido derogada. La nueva redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo ha durado un mes. Concretamente del 19 de diciembre de 2018 al 22 de enero de 2019.
Uno de los motivos del rechazo por parte de algunos grupos, Podemos y ERC, es que no se incluye un indice máximo de precios para el alquiler de vivienda. Esto se probó en Francia con la Ley Alur de 2014. Ya no está en vigor.
Expondré en este post el contenido esencial de la reforma, que afecta esencialmente al alquiler de vivienda. Para que veáis que – cuestiones técnico-jurídicas al margen – la reforma no era nada del otro mundo, haré una comparación con la ley del alquiler vigente en Francia para las viviendas de propiedad privada. También la compararé con la proposición de ley que presentó el PSOE en el Congreso en marzo de 2018, sobre la que escribí varios artículos.
La duración del alquiler de vivienda
La duración del alquiler de vivienda es el que acuerden las partes. Es así desde la primera redacción de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que suprimió la prórroga forzosa obligatoria.
En la reforma, si los contratantes pactan una duración inferior a 5 años, si el arrendador es persona física, o 7 años si es una persona jurídica, el alquiler se prorroga obligatoriamente hasta 5 y 7 años respectivamente.
La prórroga, finalizado dicho plazo, es de 3 años, obligatorios para el arrendador y potestativos para el inquilino.
Son la duración y prórroga originales de la LAU de 1994. Sólo se extiende 2 años la duración mínima si el casero es persona jurídica.
La duración del contrato locativo en Francia es de 3 años si el arrendador es persona física y de 6 años si es persona jurídica. La prórroga también es de 3 y 6 años respectivamente. Si el piso se alquila amueblado el alquiler sólo dura un año, más otro de prórroga.
Como en Francia, y en la Ley 4/2013, no procede la prórroga obligatoria del contrato si, transcurrido el primer año de duración del arriendo, el casero comunica que tiene necesidad de la vivienda para sí, hijos o padres, o cónyuge. En Francia debe constar tal circunstancia en el contrato. En España no.
Para leer la duración del contrato en la proposición de marzo de 2018 pinchad aquí.
El aumento de la renta
En Francia la renta sólo se puede aumentar aplicando el indice de référence des loyers (IRL), publicado por el INSEE, que es el equivalente a nuestro INE. El IRL es el IPC español, sin tener en cuenta el tabaco ni los alquileres.
En el texto derogado la renta puede aumentarse:
A) Según acuerdo de las partes: puede incrementarse o rebajarse de cualquier manera.
B) Con el método tradicional: el IPC.
C) Con el sistema vigente desde el 1 de abril de 2015. Si las partes pactan un mecanismo de revisión de valores monetarios sin indicar el índice o método se aplica el Índice General de Competitividad (IGC).
Hay una excepción. En los contratos de renta reducida sólo puede incrementarse el alquiler con el IPC. La renta reducida es la que se encuentre por debajo de la establecida para el conjunto del Estado en el RD que regule el plan estatal de vivienda. Cuando se publica la nueva LAU la renta reducida es de 600 € (RDL 106/2018, plan de vivienda 2018 -2021). No se puede aplicar en el área metropolitana de Barcelona.
La proposición del PSOE de marzo de 2018 volvía al sistema único de aumento según el IPC.
Los gastos de formalización del contrato
Tema siempre complicado. Las inmobiliarias quieren cobrar siempre al inquilino, cuando quienes contratan sus servicios suelen ser los caseros.
La LAU reformada establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son siempre de cargo del arrendador si fuere persona jurídica, salvo los servicios contratados directamente por el arrendatario. Una mala solución que deja en el aire el problema cuando el casero es una persona física.
En Francia la cuestión está mucho más regulada:
- El inquilino no puede pagar más dinero por estos gastos que su casero.
- Sólo algunos gastos se pueden cargar al arrendatario, como los honorarios por las visitas al piso.
- Hay un máximo a pagar por el arrendatario: depende de los metros cuadrados del piso y de la ciudad donde esté.
La fianza
La reforma no cambia la suma mínima de un mes de fianza, ni establece un límite máximo de dinero para ella. Tampoco varía el plazo y modo de su actualización.
El único cambio relevante es que la garantía adicional, que es otra fianza, no puede exceder de 2 mensualidades de renta. Pero si la fianza no tiene límite máximo, ¿qué relevancia tiene que la garantía adicional tenga ese tope? La proposición de marzo de 2018 era más ambiciosa.
Además, el aval de terceros sigue siendo ilimitado.
La fianza en España es obligatoria, hasta el punto de que sin fianza el contrato es nulo. En Francia es facultativa.
Ventajas para los inquilinos
Aunque fuera de la reforma de la LAU, los cambios sobre impuestos del RDL 21/2018 beneficiaban a los inquilinos. No debían pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al firmar el contrato – cantidad que va a parar a las arcas de las comunidades autónomas. Pero el IBI sigue siendo de cargo del arrendatario, aunque el casero sea una persona jurídica, la cual puede deducirse su importe de los impuestos a pagar por los rendimientos de capital inmobiliario.
Los contratos firmados bajo la vigencia del RDL 21/2018
Los contratos de alquiler de vivienda firmados bajo la vigencia del RDL 21/2018 son válidos y se continuarán rigiendo por el texto de la LAU que contiene. Habrá unos cuantos inquilinos que tendrán una especie de régimen especial, la Ley de Arrendamientos Urbanos más corta de la historia de España.
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