Como seguramente sabéis, la regulación de los contratos de alquiler de vivienda firmados después del 6 de junio de 2013 tiene una novedad respecto a las anteriores: el inquilino puede desistir y marcharse de la casa cuando se cumplen 6 meses del alquiler.
Esto significa, a sensu contrario, que el arrendatario no puede marcharse antes. Que el plazo de 6 meses es de obligado cumplimiento. Si se marcha antes deberá indemnizar al arrendador del perjuicio que este pruebe le ha causado el inquilino con el incumplimiento de su obligación.
Pondré un ejemplo para que se entienda mejor. Si el inquilino desiste transcurridos sólo 2 meses del alquiler y el arrendador vuelve a alquilar el piso transcurridos 15 días, el arrendador tendrá derecho a cobrar del primer inquilino los 15 días en los que el piso ha estado vacío. Si lo alquila pasados 3 meses, tendrá derecho al abono de la renta de esos 3 meses. Este es el criterio de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona. Junto a la Sección 4ª es la que se ocupa de los recursos de apelación sobre alquileres en la provincia.
Pero el arrendador debe probar el perjuicio económico sufrido. Y si no hay acuerdo tendremos un pleito. El antiguo inquilino puede saber fácilmente que la vivienda ha sido arrendada de nuevo.
Para evitar tener que probar el daño económico el arrendador puede incorporar al contrato una cláusula penal, una sanción económica, si el inquilino desiste antes de los 6 meses. Hay una cláusula penal prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos: si el arrendatario desiste una vez pasado 6 meses del alquiler debe pagar un mes de la renta en vigor por cada año de contrato que quede por cumplir, o la parte proporcional si dicho período es inferior al año. Esta cláusula debe figurar en el contrato para ser cobrada al inquilino (artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
La clausula penal por el desistimiento del inquilino antes de los 6 meses de vigencia del contrato de alquiler de vivienda no está prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos. No se incluye casi nunca pero es completamente legal. Es legal porque no se vulnera un derecho del arrendatario; no tiene derecho a desistir antes de 6 meses y se le puede «castigar» por ello.
Dicha cláusula penal tendría esta redacción:
Si el desistimiento se produce en los primeros 6 meses de vigencia del contrato, el arrendador tendrá derecho a una indemnización consistente en el importe que falte por satisfacer de la renta del primer semestre, más una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, o la parte proporcional si dicho período es inferior al año.
El arrendador, si no recibe la indemnización prevista, podrá descontarla del importe de la fianza.
Ahora bien, mi experiencia en juicios sobre cláusulas penales, y la jurisprudencia sobre las mismas, hace que esta cláusula penal no sea tan beneficiosa como parece para el arrendador. Siguiendo el ejemplo que he puesto antes, si el inquilino desiste transcurridos sólo 2 meses del alquiler y el arrendador vuelve a alquilar el piso pasados 15 días, la cláusula no podrá aplicarse; sólo se podrán cobrar al inquilino los 15 días que la casa ha estado vacía. Lo contrario, cobrar dos alquileres a la vez, sería un enriquecimiento injusto del casero.
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