Los primeros intentos de limitar la renta de los alquileres de vivienda empezaron con los RDL 21/2018 y 7/2019, dictados por el Gobierno para toda España. El primero no se convalidó, así que no está vigente, y el segundo se limitó a crear un índice de referencia para la renta de los arriendos.
Antes de estos frustrados RDL, la Generalitat de Catalunya publicó un inútil «Index de Referència de Preus de Lloguer». Posteriormente, el Gobierno catalán dictó los Decret-Llei 5/2019 y 9/2019, que no se convalidaron.
El 21 de septiembre de 2020 se promulgó la Llei 11/2020, de «mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatges«, que entró en vigor el 22 de septiembre.
Esta ley sí es efectiva para establecer límites a las rentas de los arriendos. Solo en Cataluña, pero no en toda Cataluña.
No hay duda de que las rentas de los alquileres han aumentado mucho más que los ingresos de los inquilinos. De ahí que el objetivo de la ley sea facilitar el acceso a la vivienda. Sin embargo, la buena intención del legislador puede ser contraproducente. Muchos propietarios pueden retirar sus pisos del mercado, o dejar de invertir en ellos, de modo que las viviendas ofertadas en alquiler sean de menor calidad. Además, existe el riesgo de que el Tribunal Constitucional declare que el Govern de Catalunya no tiene competencias para limitar el precio de los arrendamientos de vivienda. El Consell de Garanties Estatutàries ya expuso sus dudas al respecto.
Las áreas con mercado de vivienda tensa
La ley no afecta por igual a todo el territorio catalán. Solo se aplica a las llamadas «àrees amb mercat d’habitatge tens«, determinadas por la Administración competente. Los requisitos para que se declare una área como de mercado de vivienda tensa están en el artículo 2 de la Llei 11/2020.
La ley se aplica directamente en los municipios del Área Metropolitana de Barcelona, y a los que tengan una población superior a los 20.000 habitantes que ya disponían de un índice de referencia del precio del alquiler y en los que las rentas sufrieron un incremento superior al 20% en el período comprendido entre 2014 y 2019.
El Anexo de la ley declaró zonas tensas 61 municipios, la mayoría del Área Metropolitana de Barcelona. A partir del 22 de septiembre de 2020 se revisará la lista. Supongo que para aumentarla.
Contratos de alquiler a los que se aplica
La Llei 11/2020 solamente se aplica a los contratos de alquiler de pisos y casas ubicados en los municipios con mercado de vivienda tensa que cumplan cumulativamente estos requisitos:
- Que se firmen después del 22 de septiembre de 2020.
- El inmueble debe destinarse a residencia permanente del arrendatario, en los términos de la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos.
La ley también se aplica a contratos firmados antes del 22 de septiembre de 2020, siempre que se hayan concluido a partir del 1 de enero de 1995 (los alquileres de renta antigua ya tienen su propia limitación de rentas) y se noven después de que se declare área de vivienda tensa el territoro donde esté la finca. La novación debe suponer una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta.
El límite de la renta si el arrendador es una persona jurídica
Si el arrendador es una persona jurídica:
B) Si la vivienda se ha alquilado en los 5 años anteriores al 22 de septiembre y no estaba afectada por un régimen de limitación de rentas, la renta inicial no podrá sobrepasar la renta del último contrato más su actualización con el IPC.
La renta sólo puede actualizarse aplicando el IPC anual.
El límite de la renta cuando el casero es una persona física
Cuando el casero es una persona física se aplican las mismas normas. Pero no se aplica la de la letra B) en estos supuestos:
- Si habia una relación de parentesco entre las partes firmantes del último contrato de arrendamiento suscrito antes del 22 de septiembre de 2020.
- Si se formaliza un arriendo sobre una vivienda inicialmente excluida de la aplicación de la ley, cuando cesa el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.
La regla de la letra A) no se aplica en el nuevo arrendamiento de una vivienda que estuviere alquilada durante los 5 años anteriores al 22 de septiembre de 2020, si el casero es una persona física cuya unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renda de suficiencia de Catalunya, contando las rentas de los alquileres. En este caso el límite de la renta es la consignada en el último contrato de alquiler. Si esta renta es inferior al precio de referencia correspondiente, la renta del nuevo contrato podrá incrementarse hasta el tope que marque el precio de referencia. Esta norma no se aplicará cuando los ingresos del arrendatario sean iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya.
La norma sería muy fácil de burlar si en lugar de un contrato de alquiler de vivienda se hicieran alquileres de habitaciones del piso, de forma que la renta obtenida por el casero fuera la que se obtendría en el mercado. Por ello, la ley prohibe que la suma de las rentas acordadas en diferentes contratos de habitación sea superior a la renta máxima aplicable al alquiler unitario de la casa.
La renta solo puede actualizarse aplicando el IPC anual.
El precio de referencia
El precio de referencia para los alquileres de vivienda sometidos a la Llei 11/2020 se obtiene a partir del índice de referencia de los precios del alquiler determinados por la Administración pública a partir de los datos existentes en el Registro de fianzas y de otras características adicionales: altura del piso, estado, antigüedad. Se parte de los precios de los arriendos de una burbuja provocada porque hay mucha más demanda que oferta de viviendas en alquiler.
La renta, o precio de referencia, puede aumentarse si el casero hace obras de mejora en la finca.
En las ofertas de arrendamientos de pisos ubicadas en un área declarada de mercado de vivienda tensa, el arrendador debe informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de los precios del alquiler y, si procede, del importe de la renta actualizada del último contrato firmado.
¿Qué ocurre si el casero no cumple la Llei 11/2020?
Si el casero cobra rentas que sobrepasen los límites establecidos, el inquilino tiene derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, más el interés legal del dinero incrementado en 3 puntos. Este interés será del 6,5%.
Por otro lado, el casero puede ser sancionado por la Administración competente. La Llei 11/2020 ha modificado la Llei 18/2007, del derecho a la vivienda, para incluir sanciones en relación con su régimen de contención de rentas.
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