El artículo más leído de este blog es este sobre la duración del alquiler de un local de negocio. Este trata del criterio del Tribunal Supremo sobre la duración de la prórroga del arriendo de un local – o alquiler para uso distinto de vivienda.
El artículo 1543 del Código Civil establece que el contrato de arrendamiento es por tiempo determinado. En muchos contratos de arrendamiento de local hay una duración de X años y una prórroga cuyo término no se concreta, a veces condicionada a que uno de los contratantes decida ponerle fin.
La duración de las prórrogas convencionales en los arriendos de industria y de uso distinto de vivienda fue un tema muy debatido hasta 2009. El arrendador, en contratos que tenían una prórroga indefinida, demandaba pidiendo al juez la resolución del alquiler y, subsidiariamente, que se estableciera un límite a la prórroga. El Tribunal Supremo negaba sistemáticamente esto último hasta la sentencia de 9-9-2009, una reflexión muy ambiciosa sobre la cuestión. Si la prórroga convencional no tiene un límite temporal su plazo de duración debe fijarlo un juez. A la sentencia de 2009 siguieron las de 17 de noviembre de 2011, 12 de marzo de 2015 y 19 de febrero de 2016.
El Tribunal Supremo dice que la prórroga convencional:
- Es válida cuando la acuerden libremente las partes.
- Deben constar en el contrato de manera clara, inequívoca y coherente. Para ello recurre siempre a un abogado especialista en arrendamientos.
- Debe tener un límite temporal máximo, que debe deducirse del propio contrato.
- La integración de la falta de plazo de la prórroga debe hacerla un juez cuando se le pida en un litigio.
- Que la prórroga no tenga plazo de duración no es causa de nulidad del contrato.
Casos en que el juez ha señalado el límite temporal de la prórroga
En la sentencia de 9-9-2009 (ponente Xiol Rius) el Pleno del Tribunal Supremo estableció un límite de 30 años a la prórroga si el arrendatario es una persona jurídica. El criterio fue polémico. Se trata de aplicar al contrato de arrendamiento el plazo de duración del usufructo a favor de personas jurídicas previsto en el artículo 515 del Código Civil.
La jubilación del arrendatario es el límite temporal de la prórroga cuando el locatario es una persona física.
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