La contribución de los propietarios de locales de negocio a los gastos comunes del edificio es un tema controvertido en las comunidades de propietarios y en las sentencias de los tribunales. El pago de los gastos de instalación de un ascensor lo es aún más.
Lo que han dicho los tribunales
En la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales se pueden distinguir dos corrientes.
A) Los locales comerciales y pisos de la planta baja del inmueble deben pagar los gastos extraordinarios de instalación o sustitución de ascensores, pero no el coste del mantenimiento si la comunidad de propietarios así lo acuerda.
En este sentido fallan las Audiencias Provinciales de Zaragoza – sentencias de 17-10-2001 , 4-6 y 19-10-2004-, y Barcelona – sentencias de 24-10-2003, 21-10 y 15-12 de 2004.
Las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona aplican la legislación sobre propiedad horizontal del Codi civil, no la Ley de propiedad horizontal. El artículo 553.44.3, vigente hasta el 20 de junio de 2015, decía que «todos los propietarios deben sufragar necesariamente el establecimiento del servicio del ascensor«.
En base al carácter imperativo del artículo, la sentencia 135/2014 de la Sección 11 de la Audiencia de Barcelona falló que no se podía eximir a los propietarios de locales de contribuir al coste de instalar el ascensor. Deciden con el mismo criterio las sentencias de la Sección 17ª, de 2-4-2008 y 19-3-2015, de la Sección 13ª, de 11-3-2010, y de la Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2ª, de 4-11-2009 y 7-10-2010.
Desde el 20 de junio de 2015 rige el artículo 553-30.3. Su redacción es menos imperativa y da más juego interpretativo a los jueces. Alguna sentencia admite la exención a cualquier comunero del pago de instalar el ascensor si la junta lo acuerda con la misma mayoría exigida para reformar los estatutos.
B) El local comercial sin acceso al interior del edificio no debe contribuir a los gastos extraordinarios de instalación o sustitución del ascensor.
Así deciden sentencias de las Audiencias Provinciales de Asturias, de 21-1 y 8-9-2003, y de Alicante de 4-3 y 8-4 de 2002. (¿Imagináis la opinión de los propietarios de los entresuelos?).
Jurisprudencia del Tribunal Supremo
Aquí un extracto de una sentencia sobre la contribución de los comuneros a los gastos del ascensor, doctrina que también aparece en la de 20-10-2010 (recurso 2218/2006). Todos los propietarios deben contribuir a los gastos de instalación del ascensor:
- Si su instalación es necesaria para la habitabilidad del inmueble.
- Si es un servicio o mejora exigible que incrementa el valor del edificio y es beneficioso para los copropietarios.
- No pueden interpretarse de exoneración de pago de instalación las cláusulas estatutarias de exención de pago de reparaciones y mantenimiento.
En la sentencia de 20-10-2010 se explica porqué todos los propietarios deben contribuir:
- El ascensor es obligatorio cuando en un edificio se elevan tres o más plantas.
- Hoy es un servicio esencial para un edificio, especialmente para personas discapacitadas y ancianas. Aumenta el bienestar de propietarios y ocupantes.
- Incrementa el valor de los pisos y del inmueble en su conjunto.
El reparto de gastos
En una sentencia de 23-12-2014, el Tribunal Supremo admite que los gastos de instalación del ascensor se distribuyan según la altura y no según el coeficiente de participación. La doctrina de no aplicación necesaria del reparto de gastos por coeficiente ya figura en las sentencias de 7/11/2011 y 17/09/2010. Supone la posibilidad de que algún propietario no contribuya.
La sentencia 1151/2008 lo argumenta en base al principio de autonomía de la voluntad imperante en las relaciones privadas. Por ello, los estatutos y la junta de propietarios pueden fijar un régimen de contribución a algunos gastos distinta de la cuota de participación del título constitutivo, pudiendo, en determinadas circunstancias, eximir de determinados gastos a algunas viviendas y locales.
Es un criterio bastante lógico. La utilidad y aumento de valor que para un local de negocio o una vivienda situados a la altura de la calle tiene un ascensor no es la misma que la que tiene para un piso de una séptima planta.
En la sentencia de 23-12-2014 se declara como doctrina jurisprudencial que para adoptar acuerdos sobre el reparto de gastos de instalación de un ascensor se exige la misma mayoría que la Ley de propiedad horizontal requiere para el acuerdo de su instalación.
La Audiencia Provincial de Valladolid, Sec 3ª, sentencia de 10/11/2015, admite que un garaje de la planta baja no debe contribuir necesariamente al pago del nuevo ascensor según su coeficiente. La comunidad de propietarios puede distribuir el coste del ascensor entre los comuneros si respeta el régimen de mayorías para adoptar acuerdos y no vulnera derechos de los propietarios.
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