El acta de la junta de la comunidad de propietarios puede tener defectos formales. ¿Qué consecuencias jurídicas tiene los defectos formales o de forma en un acta? En este post responderemos a la pregunta examinando algunas sentencias.
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, núm 212/2015, de 20/4.
La falta de las firmas del presidente y el secretario de la comunidad de propietarios – o de uno de ellos – en el acta no conlleva la nulidad de la junta ni la de los acuerdos adoptados en ella. Dicha falta deberá subsanarse en la siguiente junta ratificando los acuerdos. La misma solución se aplica si el presidente y/o el secretario se niegan a firmar el acta.
El Tribunal Supremo reitera en esta sentencia la doctrina ya expresada en las sentencias de 2 de marzo de 1992, 19 de julio de 1993 y 7 de octubre de 1999. El acta no tiene carácter constitutivo de los acuerdos. Sólo los documenta.
En el mismo sentido falla la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, de 1 de marzo de 2005. La falta de la firma del presidente de la comunidad en el acta no puede comportar la nulidad de los acuerdos ni del acta.
Sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia de Tarragona, núm 250/2014.
Se pronuncia sobre la impugnación del acta distinguiendo entre defectos de fondo y de forma. Tienen efectos jurídicos muy diferentes.
El artículo 553-27-3 del Codi civil de Catalunya establece que el acta debe redactarse al menos en lengua catalana. Por tanto, y según la ley, si algún copropietario quiere el acta en castellano deberá redactarse en ambos idiomas.
Sin embargo la sentencia falla que el acta de la junta de la comunidad se puede escribir sólo en castellano. Es idioma oficial en Catalunya. Además el idioma no es requisito de forma en los documentos privados.
El acta no es nula si no constan las cuotas de participación de los copropietarios presentes en la junta (artículo 553-27.3 d) Codi civil). El defecto lo puede subsanar el secretario de la comunidad. También se puede subsanar en el acta de la siguiente junta.
El acta se notificó mucho después de los 10 días que establece el artículo 553-27, punto 2. El acta tampoco es nula por dicho motivo. El día a día de la comunidad no puede detenerse porque el acta – que expresa los acuerdos que se adoptan en la junta – no llegue a los copropietarios en el plazo legal. El plazo casi nunca se cumple. Pero el secretario debe hacer llegar el acta a los propietarios lo antes posible.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona de 30 de julio de 2014.
La falta de lectura del acta – a la que obliga el artículo 553-27.1 – tampoco es motivo de nulidad. Por otro lado el acta nunca se lee cuando la junta finaliza. De nuevo los defectos formales no conllevan la nulidad del acta ni la de los acuerdos adoptados.
Otras sentencias
Las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, de 16 de noviembre de 2012, y León, de 2 de marzo de 2011, también consideran válida el acta con defectos formales.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Alava, de 24 de noviembre de 2014, considera que un acuerdo de la comunidad mal redactado en el acta no es causa de nulidad.
Otra sentencia de la misma Audiencia Provincial, de 24-11-2014, falla que el hecho de que los acuerdos de la junta no consten en el acta no implica la inexistencia de tales acuerdos.
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