El Codi civil de Catalunya regula las mayorías necesarias para tomar acuerdos en las comunidades de propietarios en los artículos 553-25 y 553-26.
Los acuerdos sólo pueden tomarse en juntas de propietarios convocadas legalmente. En la convocatoria deben figurar los acuerdos a tomar. Sobre ello el Tribunal Supremo, sentencia de 12-1-2012, fijó esta doctrina jurisprudencial: «La convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios. Por tanto no es admisible, con carácter general, la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios»
Régimen general: la mayoría simple
El régimen general es el del artículo 553-25. Se caracteriza por:
1.- Se adoptan los acuerdos por mayoría simple de los comuneros que participan en la junta, que a su vez representen la mayoría simple de los votos de participación. De este modo se aprueban todos los acuerdos que no tengan señalada otra mayoría en la ley, que son la mayoría de acuerdos de la comunidad y todos los comunes del día a día.
2.- Son acuerdos de formación instantánea. No se computan los votos de los propietarios ausentes.
Los propietarios que no participan en la votación porque no asisten a la junta pueden oponerse a los acuerdos, pero sólo para impugnarlos judicialmente o para ser exonerados del pago de algunos gastos aprobados en la junta. La oposición no afecta a la validez de los acuerdos.
Los propietarios que se abstengan computan como votos favorables al acuerdo, salvo empate. La ley no ofrece una solución para el caso de que no se alcance la doble mayoría de propietarios y cuotas. En la Ley de Propiedad Horizontal está previsto un juicio de equidad para el caso. La única solución parece ser un juicio ordinario contra los comuneros que se niegan a adoptar un acuerdo, salvo que se tome la Ley de Propiedad Horizontal como supletoria.
A título ejemplificativo, la mayoría simple es la exigida para :
Suprimir barreras arquitectónicas e instalar ascensores. Si no se aprueba la supresión de barreras o la instalación del ascensor cualquier propietario puede solicitar el auxilio judicial. No procede instalar el ascensor al haber sólo un matrimonio mayor de 70 años en el edificio y afectar las obras a la estructura (TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 29-11-2012).
Ejecutar innovaciones necesarias para la habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio. Por ejemplo, adecuar las escaleras a normativa o según el uso del edificio.
Realizar las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, equipos de mejora energética e hídrica, cables de banda ancha (internet, telefonía, televisión), puntos de recarga de coches eléctricos en el garaje y para individualizar consumos de suministros (agua, luz, gas).
Aprobar y modificar el reglamento de régimen interior.
Someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
Cualquier otro acuerdo que no tenga señalada una mayoría cualificada, como el nombramiento del administrador de la finca, la aprobación de presupuestos y cuentas anuales, la elección del presidente y los cargos de la junta y su renovación, la reclamación judicial de deudas de propietarios morosos y cualquier otra acción judicial. Se requiere mayoría simple para acordar un reparto de gastos comunes distinto al establecido en los estatutos (TSJ de Cataluña).
Todos los acuerdos son ejecutivos desde que se adoptan, no desde que se notifican mediante el envío del acta.
Régimen de formación sucesiva
Es el régimen del artículo 553-26.
Es un procedimiento de formación sucesiva de acuerdos porque también participan los propietarios que no han acudido a la junta. Estos comuneros tienen un plazo de un mes desde la recepción del acta para manifestar al secretario de la comunidad si están o no conforme con los acuerdos adoptados. Si no se manifiestan se entiende que votan a favor de los acuerdos. Por consiguiente, sólo puede entenderse tomado un acuerdo transcurrido este término de 1 mes, y sólo entonces es ejecutable. El acuerdo es nulo porque el voto de los ausentes no debe computarse a la mayoría si hay otra mayoría de cuotas (TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 11-6-2012).
La unanimidad para tomar acuerdos es excepcional. Sólo se necesita la unanimidad para:
Modificar las cuotas de participación. La cuota no debe confundirse con el reparto de gastos entre los comuneros. La cuota es el porcentaje de participación en los elementos comunes que se fija en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal.
Desvincular anexos. (Los anexos son aquellos espacios, elementos o instalaciones que situados fuera del espacio delimitado del piso o local, son también propiedad privativa del mismo dueño.)
Destinar elementos comunes al uso exclusivo de elementos privativos. Por ejemplo, que la azotea sólo pueda ser usada por los dueños de los pisos más altos.
Ceder gratuitamente elementos comunes de uso común. Por ejemplo, que la vivienda del portero sea usada como trastero por un propietario.
Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble. Generalmente será a favor de un tercero ajeno a la comunidad.
Extinguir la propiedad horizontal, convertirla en otra forma de comunidad de bienes e integrarse en una propiedad horizontal compleja.
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La mayoría cualificada también es una excepción en la toma de acuerdos. Sólo se adoptan por 4/5 partes de propietarios que representen las 4/5 partes de cuotas de participación los acuerdos siguientes:
- Las modificaciones físicas en el inmueble si afectan la estructura y configuración exterior, salvo que sean necesarias para la habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio. Si la instalación de ascensores implica modificación de la estructura del edificio no se precisa tal mayoría.
- La construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
- Desafectar un elemento común; es decir, que deje de ser de uso común. Por ejemplo, alquilar la vivienda del portero para instalar un consultorio médico.
- Constituir, dividir, enajenar (vender) y gravar (hipotecar) un elemento privativo de beneficio común.
- Modificar el título de constitución y los estatutos. Acordar la extinción del régimen de propiedad horizontal por parcelas.
- Ceder por precio y alquilar elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a 15 años.
- Acordar cuotas especiales de gastos. Incrementar la participación en los gastos comunes de un elemento privativo por uso desproporcionado de servicios y elementos comunes. La comunidad no puede obligar al comunero a pagar más si no se prueba el uso excesivo de los elementos comunes ni consta tal posibilidad en el título constitutivo (Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 6-5-2013).
El consentimiento del propietario afectado
El artículo 553-25.4 establece otro requisito para la adopción de algunos acuerdos: el consentimiento del propietario afectado. Son estos 3:
- La modificación de las cuotas de participación. Es uno de los acuerdos que debe tomarse por unanimidad. Si el propietario afectado no ha asistido a la junta tiene un mes para oponerse.
- La extinción del régimen de propiedad horizontal. También debe tomarse por unanimidad. Tiene un mes para oponerse, desde que se le comunica el acuerdo, el propietario que no acepte dicha extinción.
- Aquellos que priven a cualquier propietario del uso y disfrute de elementos comunes.
Impugnación de acuerdos
Puede impugnar los acuerdos cualquier propietario que haya votado en contra del acuerdo en la junta, los ausentes que se hayan opuesto al acuerdo y los privados ilegítimamente del derecho de voto, siempre que estén al corriente de pago con la comunidad o hayan consignado la deuda.
El plazo para impugnar, a contar desde la recepción del acta (Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 21-2-2013), es de:
- 1 año si la causa de impugnación es que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos o se ha adoptado con abuso de derecho. Hay abuso de derecho cuando hay intención de perjudicar o falta de interés serio y legítimo, anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio injustificado. El acuerdo de la Comunidad es nulo de pleno derecho porque contradice una sentencia que ya declaró nulo un acuerdo prácticamente idéntico (Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, Sala civil, 16-10-2014).
- 3 meses si es contrario a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para el propietario que impugna.
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