Los jóvenes están cambiando el mercado de la vivienda en España, que nunca (en la medida en que esta palabra puede ser usada) volverá a ser igual. Se acabó el festival de compra de pisos por particulares; no hay dinero ni ganas de prestarlo. Se impone el alquiler.
En teoría jurídica un contrato de alquiler de finca urbana es un acuerdo entre iguales que pactan lo que quieren dentro del marco legal. En la práctica el mercado distorsiona tal igualdad. La creciente demanda de pisos de alquiler no se corresponde con la oferta, que es escasa. Por consiguiente la vivienda de alquiler es muy cara y los propietarios tienen la sartén por el mango.
Ante tal situación hay dos grupos de perjudicados:
A) Inquilinos con contratos de renta antigua. Alquileres vitalicios. Suelen ser personas mayores que viven en centros urbanos y pagan rentas muy inferiores a las actuales de mercado. La propiedad los quiere fuera – no todos los arrendadores, por supuesto – para arrendar a un precio superior.
B) Jóvenes – y no tanto – que alquilan pisos con rentas muy altas. En algunos casos el sueldo sólo les da para una habitación. Precio medio de una habitación en Barcelona (septiembre de 2018): 472 €.
Los problemas de uno y otro grupo son distintos.
No les cobran la renta
No cobrar la renta es habitual en arrendamientos de renta antigua, con litigio judicial o sin él. Pero el arrendador, aunque no quiera cobrar la renta, tiene derecho al cobro: el arrendatario debe pagar si no quiere afrontar un juicio de desahucio por impago.
Es una situación estresante para los inquilinos, que no encuentran mucha protección en la ley. No se sanciona esta conducta de los propietarios. El arrendatario debe iniciar un proceso de jurisdicción voluntaria de consignación de rentas que necesita del consejo de un abogado, aunque para el proceso no es preceptivo. Implica para el inquilino pagar un letrado, los giros postales al arrendador, el burofax anunciando la consignación (artículos 98 y 99 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria). Es necesaria una reforma legal que haga esta medida de presión menos atractiva para los propietarios – que tienen otras vías legales para defender sus derechos. Por ejemplo, que sólo sea necesaria una comunicación fehaciente o por vía judicial del inquilino expresando que no se le cobra la renta y que la pagará cómo y dónde se le diga; una vez hecha debería quedar liberado del pago.
No les conservan el piso
No conservar el piso es una medida de presión contra los inquilinos de renta antigua. Los arrendadores se desentienden del estado de la vivienda, lo que lleva a los ocupantes a realizar el mantenimiento del piso.
La ley dice que la obligación principal del inquilino es pagar la renta, y la del arrendador conservar la vivienda en estado de servir como tal. Sin embargo los tribunales sentencian que no es exigible al casero una reparación desproporcionada a la renta que cobra. Entre otras: Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 25ª, sentencia 511/2010, de 19-10; Audiencia de Valencia, Sec. 7ª, sentencia 151/2009. , de 18-3; Audiencia de Barcelona, Sec. 4ª, sentencias 75/2007, de 14/2, y de 13 de marzo de 2003.
Los nuevos inquilinos tienen otro problema: arriendan pisos cuyo estado de conservación es malísimo, inhabitables. Por supuesto no se ven así cuando se alquilan, pero al cabo de poco tiempo aparecen humedades, hongos, insectos. Obviamente la propiedad se desentiende del problema, pese a su obligación de entregar una vivienda habitable. La única solución es desistir a los 6 meses, pero deben pagar otra fianza, otra mudanza, etcétera. En el caso de los locales de negocio es peor: los arrendatarios realizan una inversión en un local que al cabo de poco no es apto para el negocio. La ley no ayuda. Los procesos de rescisión contractual e indemnización por vicios ocultos del contrato de compraventa son inoperantes en estos casos. De la vía de los artículo 1556 y 1124 del Código Civil se puede decir lo mismo.
No son legales las siguientes cláusulas:
- Las que obligan el inquilino a conservar la vivienda.
- Las que impiden realizar a arrendatarios discapacitados las obras de adaptación necesarias en la casa.
Les cobran lo que no les corresponde
Me han preguntado muchas veces si es legal que el inquilino deba pagar por la redacción del contrato o por su renovación, que es un simple anexo al contrato. Esto no pasaba en los alquileres de renta antigua: se compraban en un estanco.
No se trata de que sea legal o no. La cuestión es que cada uno debe pagar lo que contrata y, generalmente, los arrendatarios no contratan con la agencia la redacción del contrato, pero la acaban pagando. Es otra distorsión del mercado. Si no la pagas tu buscaremos otro inquilino. Desde un punto de vista legal nadie debe pagar un servicio que no ha contratado que, además, suele tener un precio abusivo. Un contrato de «corta y pega» no puede costar media mensualidad de renta.
Otro problema es el de los contratos de reserva de alquiler. Es un contrato no regulado y, por regla general, está redactado de tal forma que favorece siempre a la inmobiliaria. La consecuencia es que los inquilinos pagan una suma por la gestión del alquiler cuando el cliente de la agencia es el arrendador.
Las inmobiliarias suelen cobrar dinero para pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Pero el obligado al pago es el inquilino. Éste debe exigir siempre un comprobante del pago si lo paga a la agencia.
Medidas administrativas de protección del inquilino
En Cataluña está vigente la ley 18/2007, del derecho a la vivienda (dret a l’habitatge). Prevé sanciones de un mínimo de 90.001 a 900.000€ para las tipificadas como infracciones muy graves. Entre ellas: alquilar viviendas que no cumplen las condiciones básicas de calidad relativas a la seguridad o que no pueden obtener la cédula de habitabilidad; incumplir el deber de conservación de viviendas (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), si supone un riesgo para la seguridad de las personas; ser promotor y responsable de la sobreocupación de una vivienda que ponga en riesgo la seguridad de las personas y explotar económicamente inmuebles considerados infraviviendas. Hay sanciones menores para infracciones graves y leves.
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