El 22 de abril de 2020 se ha publicado en el BOE el RDL 15/2020, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Entró en vigor el 23 de abril.
Entre estas medidas están las que se refieren al aplazamiento del pago de la renta de los contratos de alquiler de local de negocio y los contratos de arrendamiento de industria, que son dos cosas distintas; en unos se alquila un inmueble, en los otros un negocio. Llegan bastante después de las previstas para los alquileres de vivienda habitual.
La norma es tan decepcionante como simple. A tener en cuenta lo siguiente:
1.- El aplazamiento en el pago de la renta es distinto dependiendo de si los arrendadores son empresas, entidades públicas y grandes tenedores o son pequeños propietarios.
2.- Los requisitos para el aplazamiento de la renta para trabajadores autónomos y pymes arrendatarios también son distintos.
3.-La norma sólo se refiere a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda contemplados en el artículo 3 de la Ley 29/94 de arrendamientos Urbanos, y a los arriendos de industria. Excluye los alquileres celebrados por temporada, y parece excluir a los arrendamientos de local de negocio regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
4.- Las medidas sólo se aplicarán cuando las partes no hayan llegado a otro acuerdo.
5.- No hay ayudas oficiales para el pago de la renta.
6.- No hay suspensión de desahucios ni de procesos judiciales de desahucio y/o reclamación de rentas. Pero habrá que esperar a que los juzgados estén operativos de nuevo.
El pago de la renta cuando el casero es un gran tenedor, una empresa o una entidad pública
El arrendador de un contrato de alquiler para uso distinto de vivienda o de industria puede ser una empresa, una entidad pública o un gran tenedor.
A los efectos de lo previsto en el RDL 15/2020, un gran tenedor es una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, sin contar garajes ni trasteros, o bien de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
El arrendatario que tenga como arrendador a uno de estos tres puede pedir una moratoria en el pago de la renta. El plazo para pedir la moratoria acaba el 23 de mayo. No es una suspensión, es un aplazamiento.
La moratoria:
1.- Se aplicará automáticamente. Estos caseros están obligados a aceptar la moratoria.
2.- Se pueden aplazar las mensualidades que se devenguen mientras dure el estado de alarma. También podrán aplazarse las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si fuere necesario por la pérdida económica sufrida por el arrendatario. Se podrán aplazar un máximo de 4 meses de renta.
3.- La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad en que se solicite. Las rentas debidas se pagarán en un plazo de 2 años, a contar desde que termine el estado de alarma o a partir de la finalización del plazo citado de 4 meses. Si al contrato le queda un plazo de vigencia inferior a 2 años la renta aplazada debe pagarse antes que acabe el alquiler.
Un ejemplo. Si se pide la moratoria el 30 de abril no se pagará la renta de mayo, junio, julio y agosto. Estas mensualidades se pagarán en el plazo antedicho de 2 años o en el tiempo de vigencia que le quede al contrato.
El pago de la renta cuando el casero es un pequeño propietario
El 90% de los arrendatarios de locales de negocio e industrias tienen como arrendador un pequeño tenedor. Aproximadamente.
En este caso el arrendatario podrá solicitar de su casero el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, que este no está obligado a conceder. No se prevé ninguna moratoria en el pago de la renta.
El plazo para ello acaba el 23 de mayo.
En este caso o se llega a un acuerdo o nos vamos a juicio. Y siempre es mejor llegar a un acuerdo. El casero puede tener problemas si no cobra la renta, además de la falta de ingresos. Por ejemplo, qué hace con el pago del IVA al Estado de las facturas que no ha cobrado. Además, le costará encontrar otro arrendatario tal como van las cosas.
Es decir, para la gran mayoría de arrendatarios de locales y de industria no cambia la situación. En algunos casos podrá aplicarse a su relación contractual el principio jurisprudencial rebus sic stantibus.
Tal vez se produzca una reforma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Hoy día, esta norma sólo permite al arrendatario moroso oponerse al juicio de desahucio por impago de la renta o cantidad asimilada alegando y probando el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. La reforma permitiría oponerse al desahucio por impago por la imposibilidad de cumplimiento o el desequilibrio sobrevenido de prestaciones contractuales por la crisis sanitaria del COVID19.
Los arrendatarios de un contrato de alquiler de industria tienen una enorme ventaja: el juicio verbal de desahucio por impago no es aplicable a estos alquileres. El arrendador debe ir a un juicio ordinario, ante el cual el arrendatario puede oponer lo que quiera y presentar a su vez una demanda para suspender el contrato o modificar sus condiciones.
La fianza podrá usarse para pagar la renta
Las partes podrán acordar que la fianza prestada por el inquilino se use para el pago total o parcial de la renta. (Lo que ya se puede hacer sin necesidad de que una norma concreta lo establezca.) Pero no queda claro si es sólo la fianza obligatoria o si también se puede aplicar al pago la garantía complementaria que se haya prestado. Prevalecerá lo que acuerden las partes.
En tal caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza usada para pagar la renta:
1.- En el plazo de un año desde que se haya acordado.
2.- En el plazo de vigencia del contrato si es inferior a un año.
Arrendatarios autónomos que pueden acogerse a las medidas previstas
Los autónomos podrán acogerse a la moratoria explicada si cumplen los siguientes requisitos:
1.- El inmueble alquilado debe estar afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador autónomo: tiendas, oficinas, naves industriales, restaurantes, hoteles, bares.
2.- Que el trabajador esté dado de alta en el Régimen de Autónomos de la Seguridad Social (RETA), en el Régimen Especial de los Trabajadores del Mar o en una de las mutualidades sustitutivas el día 14 de marzo de 2020, fecha de entrada en vigor del RD 463/2020, que declaró el estado de alarma por el coronavirus.
En cuanto a la actividad del trabajador autónomo:
1.- Su actividad debe ser de las suspendidas por el RD 463/2020. O por Órdenes dictadas por las Autoridades delegadas competentes: los ministros.
La suspensión de la actividad se probará mediante un certificado que expedirá la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) o el órgano competente de la Comunidad Autónoma sobre la base de la declaración del cese de actividad declarada por el arrendatario.
2.- Si su actividad no está directamente suspendida por el RD 463/2020 deberá acreditarse la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en el pago de la renta en al menos un 75% en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca dicho mes referido al año anterior.
Esta reducción de actividad deberá acreditarse ante el arrendador mediante una declaración responsable. Si el casero lo requiere el arrendatario vendrá obligado a mostrar los libros contables.
Pymes que pueden acogerse a las medidas previstas
Las pymes (pequeñas y medianas empresas, que son la inmensa mayoría) deben cumplir los mismos requisitos que los trabajadores autónomos en lo que se refiere a la incidencia del estado de alarma en su actividad y a la afectación de la finca alquilada a la actividad económica de la empresa.
Las pymes que pueden acogerse a las medidas son las que no superan los límites previstos en el art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, que dice:
Podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior.
