La enervación del desahucio es una oportunidad que el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) concede a inquilinos de vivienda y arrendatarios de local de continuar con el alquiler pagando la suma que deben al arrendador que ha instado la resolución judicial del arriendo por impago o retraso en el pago de la renta. Se mitiga, en cierto modo, el castigo al moroso. Sin embargo, sólo se puede evitar la resolución del contrato una vez. La segunda demanda no se puede enervar.
Sólo es posible la enervación en los juicios verbales sumarios en los que se pide el lanzamiento del locatario por falta de pago. En otros supuestos de desahucio no se admite.
Para permitir la enervación se exige al arrendador que haga constar en la demanda las circunstancias que puedan permitirla o no (artículo 439.3 LEC), so pena de que no se admita. Al Juzgado, a ilustrar al demandado en la citación de su posibilidad de enervar si paga todo lo debido (artículo 440.3 LEC).
Naturaleza y efectos
Desde un punto de vista procesal es un modo anormal de terminación del litigio, que responde al principio de disposición del proceso civil que, en este caso, depende solamente de la voluntad del arrendatario. Es el fin del proceso por satisfacción extraprocesal: si el arrendatario paga lo que debe la litis deja de tener sentido por carencia sobrevenida de objeto: la deuda. No hay enervación, pues, si no se paga todo lo debido. La deuda incluye la suma reclamada en la demanda y las cantidades que se deban hasta el momento del pago: renta, impuestos, gastos de comunidad, suministros (artículo 1157 del Código Civil). Según el artículo 22.4 LEC, el pago puede hacerse directamente al acreedor, a través del juzgado y en una notaria. Pero, aplicando lo dispuesto en el artículo 1162 del Código Civil, puede hacerse a cualquiera que tenga autorización del acreedor para cobrar.
No todos los juristas están de acuerdo en considerarlo una forma anormal – sin sentencia – de acabar el procedimiento. Para algunos sólo tiene que ver con los efectos liberatorios del pago del artículo 1156.1 del Código Civil ante pretensiones de condena a cantidad líquida, pero esto no explica la continuación del arrendatario en la finca ni que sólo se conceda al inquilino una oportunidad de enervar.
Desde un punto de vista material la enervación conduce a la extinción de la deuda y a la no resolución del alquiler. El problema es que el proceso verbal de desahucio y reclamación de rentas, aunque termine con la enervación por pago, genera otra deuda: las costas judiciales.
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En el juicio verbal en el que al desahucio por falta de pago se acumula la reclamación de rentas o cantidades debidas #Dinero se puede introducir la cláusula rebus sic stantibus vía demanda reconvencional
Tribunal Supremo, Sala Civil, Pleno, 19-6-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) July 17, 2023
