Como seguramente sabéis, los contratos de alquiler de vivienda anteriores a 9 de mayo de 1985 duran toda la vida del arrendatario. El artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dice que, llegada la fecha de vencimiento del contrato, éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, aunque un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. La duración se puede prolongar después del fallecimiento del arrendatario, pues su cónyuge puede subrogarse como inquilino, también de forma vitalicia.
También son vitalicios los alquileres de casas y pisos firmados después del 9 de mayo de 1985 si se pactó expresa o tácitamente la prórroga forzosa.
El arrendador y sus herederos, ¿deben esperar la muerte del arrendatario y de quien se subrogue en el contrato para recuperar el inmueble? La respuesta es no. Hay varios motivos en la ley para denegar la prórroga forzosa.
Uno de ellos es que el arrendador necesite para sí la vivienda o para que la ocupen sus ascendientes (padres, abuelos) o descendientes (hijos o nietos). Lo establece el artículo 62.1º.
La necesidad la explica el Tribunal Supremo en las sentencias de 28-9-1954, 17-2-1955 y 18-3-2010. Por necesidad o necesario se entiende lo no forzoso, obligado o impuesto, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente, lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito. Sí, poco concreto.
Aunque desde 1985 han pasado más de 30 años, hay muchos alquileres de vivienda habitual de renta antigua vigentes. La entrada en el despacho de dos casos de arrendadores que tienen en propiedad sendos pisos alquilados en Barcelona con una renta muy inferior a la actual de mercado y que los necesitan motiva este post.
Aquí verás las causas de necesidad más comunes que se argumentan, lo que no excluye otras. Consúltame tu caso.
Presunciones de necesidad
Hay algunas presunciones de necesidad del arrendador. Son presunciones iuris tantum: cabe prueba en contrario del inquilino. El artículo 63.2 presume que hay causa de necesidad:
1.- Si habitando fuera del término municipal en el que está la vivienda el arrendador necesita domiciliarse en él. La presunción es para residencia habitual, no para ocupaciones de temporada.
2.- Si reside en la misma población en que esté la casa y la que ocupa es insuficiente para sus necesidades familiares. No opera la causa si las circunstancias del arrendador son las mismas que tenía cuando se celebró el contrato de alquiler. Hay que entender que la misma población es el mismo municipio.
3.- Cuando contraiga matrimonio y deba residir en la localidad donde está la vivienda. Hay que demostrar la necesidad de la residencia.
4.- Si por causas ajenas a la voluntad del arrendador debe abandonar la vivienda que habita. Incluye la ocupación en precario de un piso, la declaración de ruina de la finca, la subasta judicial de la vivienda y la pérdida de la condición de copropietario de una casa.
Causas económicas
Que un arrendador tenga un piso de su propiedad alquilado y viva en otro de alquiler es motivo suficiente para denegar la prórroga y desahuciar por necesidad. Hay muchas sentencias en este sentido, sin que sea necesario que, además, el propietario tenga problemas económicos.
Valdrá por todas la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, de 12-11-2009: Es un criterio jurisprudencial generalizado (…) considerar que el vivir en un piso alquilado supone una auténtica necesidad (….) el arrendamiento supone una carga económica fuerte que no tiene por qué soportar quien es propietario de una vivienda.
Si algún hijo o nieto del propietario vive de alquiler también procederá el desahucio por necesidad (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, de 7-6-2011).
Si la vivienda que ocupa el arrendador está en mal estado hay causa de necesidad. La sentencia de la Audiencia de Burgos, Sec 2ª, 28-12-2005, desahucia al inquilino porque el propietario del piso vive en una casa en la que faltan tejas, la cubierta está podrida, hay goteras y la instalación eléctrica puede originar incendios.
Vida independiente y matrimonio
El deseo de vida independiente es causa de necesidad siempre y cuando se aprecie que tal propósito es serio y no responde a la mera conveniencia (criterio de la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona). Además es necesario que la vida independiente sea posible. Hay que acreditar que la persona beneficiaria del desahucio tiene bienes, percibe rentas o desempeña una profesión u oficio (Audiencia de Madrid, Sec 13ª, 19-5-2000). Se trata de evitar que haya desahucios movidos por el deseo de echar al arrendatario bajo el pretexto de destinar el piso a un familiar que no lo ocupará.
Hay motivo de desahucio por necesidad si el hijo o hija desean dejar de convivir con los padres (Audiencia de La Coruña, Sec 4ª, 14-1-2000). Lo hay cuando un adulto desea vivir independientemente y tiene medios económicos para ello (Audiencia Provincial de Tarragona, Sec 1ª, 29-9-2010).
También cuando el hijo o hija del arrendador va a contraer matrimonio o vivir en pareja (Audiencia de Barcelona, Sec 13ª, 23-11-2010).
Convivencia no deseada
- Cuando un arrendador tiene 2 pisos en propiedad, pero en uno de ellos vive su ex cónyuge por causa de divorcio (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, de 18-10-2011).
- Si el arrendador es propietario de una sola vivienda, la alquilada, pero vive en otra con alguien con quien no desea convivir (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, de 13-7-2006).
- Cuando un hijo del arrendador se ve obligado a compartir una vivienda con familiares. Cualquier ciudadano tiene derecho a vivir independientemente de otra persona (Audiencia Provincial de Valladolid, Sec 1ª, 27-1-2006).
Despacho profesional
Se puede necesitar una vivienda para que el hijo del propietario la use como tal vivienda y como despacho profesional para empezar a dedicarse a la abogacía, y procede el desahucio por necesidad (Audiencia de Madrid, Sec 13ª, 19-5-2000).
La intención de transformar una vivienda en un despacho de abogados no justifica el desahucio. La Audiencia de Palencia, Sec 1ª, 13-6-1995, falló que este cambio de destino no es una necesidad merecedora de constituir una excepción a la prórroga forzosa , pues debe prevalecer el interés preferente del inquilino de que la vivienda siga siendo utilizada como tal (…) los artículos 62 y 65 de la LAU están contemplando supuestos en que el arrendador necesite la vivienda para usarla como vivienda.
Emigración y jubilación
El retorno de un emigrante a España es causa de necesidad suficiente para denegar la prórroga legal. Este es un criterio común a las diferentes Audiencias, que podemos leer en la sentencia de la Barcelona, Sec 4ª, 29-3-2007: En el supuesto de emigración, el mero hecho de volver a residir en España es causa suficiente de necesidad para denegar la prórroga del contrato de arrendamiento respecto del piso de su propiedad, salvo que, de algún modo, conste la falta de veracidad de esta intención (……) le asiste el derecho a fijar su nueva residencia en el lugar que más fácilmente pueda satisfacer sus necesidades.
La necesidad del nieto de un emigrante que se traslada a España y no tiene otra vivienda es válida para desahuciar al inquilino (Audiencia de Madrid, Sec 12ª, 2-11-2006).
Aún así, hay sentencias que no consideran el regreso a España causa de denegación de prórroga suficiente. Además, debe acreditarse que no se tiene otra vivienda donde residir (AP Valencia, Sec 6ª, 24-7-2006).
La jubilación del arrendador tiene el mismo tratamiento jurisprudencial. La jubilación y el deseo de de fijar la residencia en una localidad en la que se posea una casa es causa de necesidad suficiente de la denegación de prórroga, conectada con el derecho constitucional de libre elección de residencia y domicilio (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, 30-10-2008). Y aunque la jubilación se produjera en 1998 y la demanda en 2005 (Audiencia de Zamora, Sec 1ª, 3-6-2008).
Enfermedad
El cambio de residencia por enfermedad se da principalmente entre personas de edad avanzada. La necesidad más habitual es la del arrendador o sus ascendientes, padres y abuelos.
Entre otros motivos:
- Estar cerca de hospitales donde recibir asistencia médica (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 15-12-2011). La misma Sección de la Audiencia de Barcelona, sentencia 23-5-2012, deniega el desahucio por necesidad para un enferma que debe desplazarse a Barcelona cada 6 meses. Por el mismo motivo -«escasos viajes» de un enfermo -, deniega el desahucio la de Madrid, Sec 25ª, 5-7-2000.
- Los propietarios arrendadores necesitan, por motivos de salud, residir en un piso en una planta baja. Procede el desahucio del piso en los bajos aunque posean otras viviendas en la ciudad (AP Madrid, Sec 12ª, 26-4-2000).
- Procede el desahucio por necesitar el piso para tener cerca y cuidar a su madre enferma, aunque la arrendadora tiene otro piso en propiedad, pues no se puede obligar a convivir a la mencionada madre, a la hija y al marido de ésta (AP Badajoz, Sec 2ª, 11-12-2009).
- También procede el desahucio si alguien quiere trasladarse a Tenerife por motivos de salud y no tiene otra casa en la isla (AP Tenerife, Sec 1ª, 5-5-2006).
Estudios y trabajo
El caso más frecuente es el del propietario que solicita el desahucio porque su hijo va a trasladarse a estudiar a la ciudad donde está la vivienda. Hay muchas sentencias, por todas, Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, 18-7-2007. También se aprecia causa de necesidad si es el arrendador el que quiere trasladarse a la ciudad donde su hijo estudia, o quiere mudarse con él (Audiencia Provincial de Granada, Sec 5ª, 31-7-2008).
Hay causa de necesidad por el traslado por trabajo del arrendador, o de sus ascendientes o descendientes, a una localidad donde se tenga una vivienda en propiedad. El arrendador que pretenda desahuciar al inquilino deberá probar que tiene tal trabajo. La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec 9ª, 12-4-2010, dice: La prueba de la necesidad de ocupar la vivienda (…..) es que la persona para quien se necesita la vivienda es mayor de edad, tiene trabajo en Madrid y no tiene otra vivienda en propiedad.
El traslado de un funcionario – forzoso o voluntario – es causa de necesidad (AP La Coruña, 23-10-1975).
Libertad de residencia
Supongamos que una persona tiene dos pisos. Uno en Barcelona y otro en Roses, a 160 km de distancia. Cansado de la gran ciudad, decide ir a vivir a Roses, en la Costa Brava. ¿Puede desahuciar por necesidad al inquilino que tiene en su apartamento? Puede. El deseo del propietario de residir en una determinada localidad es causa de necesidad que justifica el desahucio (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, 18-7-2007). El artículo 19 de la Constitución autoriza a los españoles a residir donde quieran.
Además, pueden añadirse otros motivos al cambio de residencia: estar cerca de los hijos (Audiencia de Valladolid, Sec 3ª, 24-5-2007), o de otros familiares.
Oposición del arrendatario
El arrendatario al que se le deniega la continuación de la prórroga puede oponerse. Las causas de oposición están en los artículos 63 a 70 del Decreto 4104/1964, Ley de arrendamientos urbanos:
- Que el arrendador no le haya requerido, en forma y plazo, la denegación.
- Si el arrendador ha desalojado una vivienda parecida 6 meses antes del requerimiento.
- Cuando en un mismo inmueble el arrendador tenga más pisos alquilados y no haya respetado el orden de prelación. La causa no opera si los pisos están en diferentes fincas.
- Que no se presente la demanda de desahucio en el plazo legal.
También puede alegar que no existe la necesidad alegada, que la necesidad es futura, que la necesidad ha cesado o que ha cambiado, o cualquier otra causa. Cualquier realidad enervante o excluyente del derecho del arrendador debe probarla el inquilino.
También cabe oponerse por abuso de derecho del arrendador, pero es complicado que prospere. Hay abuso de derecho cuando hay intención de perjudicar o falta de un interés legítimo en la acción, o hay exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado.
Algunas causas han llegado al Tribunal Constitucional. Han sido desfavorables al inquilino las sentencias de la Sala Primera, 21-7-1996, y la de la Sala Segunda de 18-5-1995. En cambio, la sentencia de 19-12-1993 considera que la necesidad alegada por la arrendadora, que perdió el proceso en primera instancia y apelación, no pretendía ocupar su vivienda sino disponer de la misma libremente.
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