El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendatario de una vivienda desistir del contrato de alquiler una vez han transcurrido 6 meses desde su inicio. En este artículo explico que este plazo de 6 meses es también un período de obligado cumplimiento, por el cual el inquilino debe pagar la totalidad de la renta.
Esta posibilidad de desistimiento no está prevista en los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda. ¿Se puede aplicar este plazo de 6 meses al alquiler de local de negocio, de una tienda, de una nave industrial o de un apartamento para la temporada de esquí?
Para llegar a una respuesta hay que tener en cuenta:
1.- Los contratos de alquiler de vivienda y los de uso distinto de vivienda tienen diferente regulación. Los primeros se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, por los pactos entre las partes y, supletoriamente, por el Código Civil. Los segundos, fundamentalmente por la voluntad de las partes. La razón de ser de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la protección de los derechos de los inquilinos de vivienda. Los demás alquileres de fincas urbanas son contratos sin mayor protección legal.
2.- Que la aplicación analógica de la ley prevista en el artículo 4.1 del Código Civil procede cuando ésta no contempla un supuesto específico pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia de 28 de junio de 2004), condiciona la aplicación del método analógico a la existencia de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado. No es el caso de lo expuesto en este post, puesto que el alquiler de vivienda y el de uso distinto de vivienda tienen su propia y completa regulación.
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La sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, Civil, de 3-10-2017, falla que no cabe la aplicación analógica del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al desistimiento unilateral del arrendatario en un contrato de alquiler de uso distinto al de vivienda, ya que éste se rige por la voluntad de las partes y por la legislación aplicable, que no lo contempla. La sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia, de 5 de marzo de 2015, la que casa el Tribunal Supremo, en la que admitía la analogía en un caso de desistimiento unilateral del arrendatario de unas naves. Así pues, la cuestión no es tan pacífica como parece.
Por consiguiente, y teniendo en cuenta que el Tribunal Supremo es el máximo interprete de la legalidad vigente, si en el alquiler de vivienda habitual la ley prevé el desistimiento unilateral del inquilino y, en consecuencia, hay plazo de obligado cumplimiento, en el de local de negocio o de temporada no están previstos ni el desistimiento unilateral del arrendatario ni el término de cumplimiento obligatorio, ni se puede aplicar por analogía lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé para éstos últimos.
Pero se pueden pactar. Y es de interés del arrendatario que se pacte la opción del desistimiento unilateral. O, lo que es lo mismo, que el período de obligado cumplimiento del contrato de alquiler no coincida con el plazo por el que se ha acordado la duración del contrato.
Posibilidad de pactar el desistimiento en el contrato de alquiler para uso distinto de vivienda
- Aquellos en los que se pacta que el arrendatario de local de negocio pueda resolver, o desistir unilateralmente el contrato, pagando al arrendador una multa penitencial o cláusula penal (sentencias de 23 de diciembre de 2009 y 29 de mayo de 2014).
- Contratos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato y el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados (sentencia de 26 de junio de 2002, recurso 54/1997).
- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta, o acaba por aceptar la resolución reclamando una indemnización por los daños y perjuicios causados (sentencia de 9 de abril de 2012, recurso 229/2007).
La autonomía de la voluntad de los contratantes permite cualquier otro pacto, dentro de lo que la ley, la moral y el orden público autorizan.
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