El artículo 27.2, apartado c), de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el arrendador puede resolver el contrato de pleno derecho por «El subarriendo o la cesión inconsentidos«. Tanto en los alquileres de vivienda como en los arriendos de locales de negocio.
La ley no da un concepto de cesión. El concepto está en las sentencias de los tribunales.
La sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 3-2-2014, nos da el concepto de cesión. Dice: «el hecho tipificador que lleva como efecto la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en la vivienda o local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la ley previene para su validez«. Es «indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario«. El tercero usa la finca «a su nombre y provecho«, pero no ha firmado el contrato de alquiler. Se trata de una modificación subjetiva del contrato de arrendamiento.
El casero puede resolver de pleno derecho el arriendo porque implica un cambio en el derecho de uso del inmueble. Este cambio no puede hacerse sin consentimiento de la propiedad. El arrendador contrata con una/s determinada/s persona/s, y sólo él puede autorizar la entrada de otra en el inmueble. Pero debe probar la presencia del tercero en la finca, lo que no siempre es fácil, especialmente en el arriendo de vivienda.
Obviamente, no todo tercero es un tercero a efectos de una cesión del acuerdo locativo.
No es un tercero el o la cónyuge del arrendatario/a, ni sus hijos/as.
El consentimiento del arrendador
Dice el artículo 27.2, apartado c), de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la resolución es por cesión inconsentida. Por consiguiente, el consentimiento excluye la resolución. La prueba del consentimiento corre a cargo del inquilino. No suele ser fácil.
La manera de producirse el consentimiento del casero puede ser muy variada. En este post expongo el caso de una sustitución del inquilino por otro, al que el arrendador cobraba la renta. Puede ser la forma más clara de acreditar el consentimiento del casero. Se trata de un litigio resuelto en la sentencia de 25-04-2016, de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona.
El argumento de la sentencia está basado en el artículo 1205 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta. Este artículo permite la sustitución de la persona del deudor – en un arrendamiento, el inquilino – sin que el primitivo deudor lo sepa o consienta, pero no sin la anuencia del acreedor – el casero o arrendador. En este caso el casero consentía el cambio de inquilino al cobrar la renta al nuevo.
Dice la sentencia: «Sobre la forma de manifestación de dicho consentimiento, la jurisprudencia mantiene un criterio amplio y flexible, si bien rechaza que su existencia pueda ser presumida«. (Insisto en el que nuevo inquilino debe probarlo.) Y continúa: «El consentimiento puede prestarlo el acreedor en cualquier forma y momento (…) admitiendo, puesto que la ley no distingue, que pueda ser tanto expreso como tácito, siendo posible deducirlo de hechos que claramente lo revelen (…) dicho consentimiento va implicito en el hecho de reclamar el pago de la obligación al nuevo deudor».
La sentencia desestima la demanda de resolución del contrato locativo del arrendador. Si consiente la cesión, el nuevo inquilino sigue con el mismo contrato.
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